Охлаждане на жилищния пазар: Високите лихви ще забавят ценовия бяг

Трето поредно тримесечие се отчита спад в броя на сделките,

Снимка: iStock by Getty Images

Охлаждане на жилищния пазар: Високите лихви ще забавят ценовия бяг

Трето поредно тримесечие се отчита спад в броя на сделките,

09:23 | 3 май 2023 | Автор: Екатерина Тотева, Валерия Димитрова, БТА 42 2482 Снимка: iStock by Getty Images

Плавен спад в ръста на цените на жилищата очаква Националното сдружение "Недвижими имоти". Спадовете ще започнат от 2-3 процента и може да стигнат и до 5-12 на сто до края на година. Това прогнозира в интервю за БТА председателят на Сдружението Добромир Ганев. Той съобщи, че трето поредно тримесечие се отчита спад в броя на сделките в страната и като цяло забавяне на пазара заради неяснотите, свързани с политическата ситуация в България и подготовката на бюджета на държавата, както и очакването за повишаване на лихвите по ипотечните кредити.

Експертът аргументира очакванията си за спад на нарастването на цените на жилищата, като напомни, че през последните две години у нас се отчиташе ръст докъм 15-16 на сто. Той допълни, че през четвъртото тримесечие все още продължава да има увеличение в цените на жилищата в страната, като само в столицата се отчита 2 процента намаление. Спад в обема на сделките неминуемо ще доведе и забавяне на ръста на цените.

Водеща за предстоящото свиване на темповете на нарастване на цените ще е политиката на Европейската централна банка и респективно на БНБ по отношение на лихвените проценти по ипотечните заеми и по депозитите, изтъкна Ганев.

Първото тримесечие на годината продължава да е сред силните

Първото тримесечие на тази година отчитаме общо 9 на сто спад на обема от сделки спрямо същото тримесечие на 2022 г., но от последните десетина-дванадесет години, освен за миналата година, това тримесечие е едно от най-силните, коментира експертът и допълни, че пазарът със сигурност ще отчете спадове спрямо последните две години, които бяха рекордно силни за пазара на жилищни имоти.

Ганев не изключи тази година да се появят и трудности с реализацията на имотите, като се очаква да има забавяне на някои строителни проекти за жилища. Това обаче не се отнася за утвърдените предприемачи с гарантирано банково финансиране на проектите, но вероятно затруднения ще се появят при средните и по-малките предприемачи, като някои от тях вероятно ще преразгледат строителните си планове. Това от своя страна ще подпомогне пазара, като предлагането ще намалее и пазарът ще се балансира, но този факт няма да доведе до драстично намаляване на цените на жилищата. Балансирането на пазара ще даде по-голяма възможност на купувачите да вземат обмислени решения при покупката на жилища. Ганев напомни, че преди година-две имаше по няколко купувачи за един апартамент, което водеше до постоянен ръст на цените и сделките се сключваха дори и за седмица, когато жилището бе правилно оценено. В момента са твърде малко случаите, в които има наддаване за едно жилище, а времето за реализация на един апартамент може да достигне и до около 45-50 дни, като това зависи от адекватната оценка на жилището и правилното му позициониране на пазара. В същото време се отчита и по-малко вторично предлагане, което е обусловено от факта, че се намираме в период на очакване, свързано с политико-икономическата ситуация в страната и това кара някои от собствениците да изтеглят имотите си от продажба, каза експертът.

44 400 са сделките с имоти през първото тримесечие

През първото тримесечие на миналата година сделките с имоти в страната бяха общо 48 800, докато през същия период на тази година те са 44 400, като спадът за София е 12 на сто, за Пловдив е 8 на сто (най-нисък процент на спад от основните пазари), във Варна е 19 процента, Бургас - 9 на сто, а в Стара Загора - 25 процента, каза Ганев. По думите му в този преходен период спадовете са основно в големите градове, но такива има и в някои по-малки общини по морето - Царево, Поморие, Каварна. Ръстове в броя на сделките има главно в по-малките населени места: в Разлог - 11 процента, Несебър - 6 на сто, с положителна тенденция са обемите в Търговище, Кюстендил.

Пазарът на наеми се развива позитивно

Пазарът на наеми остава незасегнат в този преходен период и се развива по-скоро позитивно, коментира експертът и напомни, че последната година той беше катализиран, включително и от войната Украйна, както и от премахването на ковид мерките, което повлия на наемите в големите градове, където има съсредоточени висши училища. Отражение на възвръщането на позициите на пазара на наемите имат и ръстовете в туризма, и на краткосрочното отдаване на жилища през различните онлайн платформи.

Наемодателите се съобразяват с ръста на инфлацията в страната и част от тях вече са включили клаузи в договорите си за наем за индексация в някакъв период от време, посочи експертът и допълни, че това се наблюдава през последната година от повишаването на цените на наемите в страната, като инфлационният индекс средно е между 14 и 16 на сто.

Защо продължаваме да предпочитаме за живеем в собствено жилище

По последни данни на Националния статистически институт през 2022 г. в собствено жилище живеят 92,5 на сто от домакинствата, при 90,8 на сто през 2021 г. В жилища под наем през 2022 г. живеят 3,1 на сто от наблюдаваните домакинства - 2,5 на сто на свободен и 0,6 на сто на общински наем. През 2021 г. под наем са живели 3,7 на сто от наблюдаваните домакинства - 2,5 на сто на свободен и 1,2 на сто на общински наем. През 2022 г. 4,4 на сто ползват жилище, без да плащат наем, а през 2021 г. техният дял е 5,5 на сто.

В ДНК-то на българина е да притежава жилище, коментира председателят на НСНИ. Той обаче изтъкна, че причините да продължаваме да предпочитаме да обитаваме собствено жилище основно са икономически. Достъпността до жилища в страната е много по-добра спрямо други европейски държави. Една част от българските граждани, която има достъп до ипотечни кредити, предпочита да плаща лихви, притежавайки собствено жилище, вместо да плаща наем. По думите на Ганев доброто съотношение на средните брутни възнаграждения към цената за квадратен метър на жилищните имоти в големите градове е в основата на продължаващата тенденция да е толкова висок процентът на българите, които притежават собствено жилище. Ганев обаче напомни, че страната вече не е в челната тройка държави по този показател, а е на пето-седмо място през последните години, като Румъния и Швейцария вече са преди нас. Според експерта ръстът на лихвите по ипотечните заеми очаквано ще доведе до подобряване на пазара на жилища под наем.

Освен това, българите продължават да не са толкова мобилни, колкото жителите на другите европейски държави, разстоянията в страната са малки, ние не сменяме толкова често работата си, а и все още няма кой знае какви центрове извън София, които да привличат хората с високоплатени длъжности, коментира експертът. Продължава миграцията към София и тя е предпоставка след продажба на жилище в по-малкото населено място да се осигурят допълнителни средства за заем за покупка на жилище в столицата.

Необитаемите жилища

Броят на жилищните сгради в България през 2021 г. е 2 084 807 и се увеличава спрямо 2011 г. с 21 000 сгради или с 1 на сто, показват последни данни на националната статистика. Броят на жилищата (обитавани и необитавани) е 4 001 873 и се увеличава спрямо 2011 г. със 102 000 или с 2,6 на сто. Необитаваните жилища към 1 февруари 2011 г. са били 1 220 416, показват последните данни на НСИ.

Голяма част от тези необитаеми жилища са придобити от хора, които работят и живеят в чужбина, коментира Ганев. Тяхната цел е след време в края на своята трудова кариера да се върнат в България и да ползват тези имоти. Те не предпочитат да ги отдават под наем поради съществуващите според тях рискове от това. Друга част са жилища са придобити с инвестиционна цел и хоризонт на реализация следващите пет-десет години. Има и такива, придобити от грижовни и спестовни родители за децата, които след като пораснат, ще имат нужда от решаване на жилищните си нужди.

ИЗБРАНО