Експерти: Няма опасност от имотен балон, на пазара има добри клиенти

Падащите лихвени проценти по ипотеките не са водещ фактор дали купувачите да ползват кредит или не за жилища

Снимка: istock by Getty Images

Експерти: Няма опасност от имотен балон, на пазара има добри клиенти

Падащите лихвени проценти по ипотеките не са водещ фактор дали купувачите да ползват кредит или не за жилища

12:25 | 19 октомври 2021 | Автор: Екатерина Тотева, БТА 82 6725 Снимка: istock by Getty Images

На този етап балон на пазара на недвижими имоти в България няма. Около това становище се обединиха на форум по темата експерти от сектора и банкери. Около това становище се обединиха експерти от сектора и банкери на форум, организиран от портала за обяви за недвижими имоти Imoti.net.

Още по темата

Цените на недвижимите имоти растат устойчиво в последните пет-шест години, движени основно от нарастване на покупателната способност на домакинствата, от нуждата за повече комфорт и пространство, подкрепени от банковото кредитиране и в сегашната сложна ситуация още не сме свидетели на балон на пазара. Това каза изпълнителният директор на ЕРА Недвижими имоти Антон Андонов, който представи анализ на пазара на недвижими имоти през третото тримесечие на 2021 г. в София и региона.

Даниела Иванова - началник отдел "Ключови партньорства" в "Пощенска банка", заяви също, че на този етап не може да се говори за балон при недвижимите имоти. Виждаме добри клиенти, с добри имоти, хора, които искат да живеят добре и вярвам, че това ще продължи в близката една година поне, допълни Иванова.

Изпълнителният директор на ЕРА Недвижими имоти Антон Андонов посочи, че в момента пазарът се намира в необичайна за него ситуация. В периода 2015-2020 г. нарастването на разходите за строителството е 2,4 на сто средно за 6 години, докато средно в ЕС то е 1,7 на сто. През първото и второто тримесечие на тази година тези цифри нарастват по-сериозно - 5,2 на сто за първо тримесечие и 8,5 на сто за второто, а очакванията ни са, че това тримесечие и последното за годината те ще достигнат двуцифрени ръстове, каза Андонов.

Ръстът на цените в строителството, придружен от прекъсването на веригата на доставки, изправя предприемачите пред несигурност при определянето на техните цени, лихвите по депозитите са нулеви, а за по-големите суми - дори отрицателни, коментира експертът. Той изтъкна, че инфлацията също бележи ръст, като през септември тя е 4,8 на сто спрямо същия месец на 2020 г. Същевременно на инвестиционния пазар няма сериозни инвестиционни алтернативи - на паричния и на фондовия пазар, и това по думите му кара участниците на пазара да вземат решение под натиск, което води до ръст на цените и на търсенето. Всички участници на пазара към момента трябва да вземат решения на пазар, който е труден за прогнози и това ще продължи поне още няколко тримесечия, смята Андонов.

Той изтъкна, че и по двете от дефинициите за това какво е балон на пазара на недвижими имоти може да се каже, че в страната такъв няма.

Според едното определение балон на пазара на имоти има, когато в рамките на три години цените растат с повече от 50 на сто или ако за пет години растат повече от 100 процента. По данни от НСИ за 11 тримесечия - от януари 2006 г. до третото тримесечие на 2008 г., нарастването е 63 процента. Ако се сравнят 12 месеца - второто тримесечие на 2018 г до второто тримесечие на 2021 г., цените са нараснали 16,5 на сто и към момента първата част от дефиницията за балон не е изпълнена, защото няма нарастване от 50 на сто за три години, обясни Андонов. За последните шест години у нас цените са нараснали 46 процента при средно 40 на сто за ЕС, с което и втората част от дефиницията не е подкрепена, защото няма 100 процента нарастване за пет години. Андонов съобщи, че в момента има ръст на цените от около 9 на сто.

В София за 6 години цените са нараснали с 63 на сто, а последните две тримесечия на годината - с над 11 на сто, а средно за пет години - с около 9 процента. Цените на пазара на готови жилища растат с около 10 процентни пункта повече от цените на новите жилища.

Виж още Жилищата в България поскъпнаха с близо 40% за 11 години

При втората дефиниция за балон, според която ако цените се качват само заради нашите очаквания, че цените утре ще са по-високи от днес, и това не се дължи на фундаментални фактори, ситуацията в България също не се покрива с определението за балон. Основните фактори, които движат пазара у нас, са търсене и предлагане, доходите, кредитирането, ниската алтернативна доходност, нуждата от комфорт и качество на живот, инфлацията, примесена със сегашната кризисна ситуация и вътрешната миграция, каза експертът.

Средният брой сделки за последните 10-11 години е 66 процента от пика през 2007 г. Средно около 22 000 сделки стават последните 11 години, а през 2007-2008 г. - средно 320-330 хиляди сделки. Има ясно изразена сезонна динамика в броя на сделките, като второто тримесечие те са повече от първото, трето - повече от второто, а четвъртото са най-много и са повече от третото. Изключение е миналата година - второто тримесечие, когато беше първото затваряне на страната заради пандемията.

От 2015 г. индексът на цените на имотите и общият доход на домакинствата се променя синхронно и това е основната причина цените да растат, смята експертът. От 2015 г. досега общият доход на домакинства е нараснал с около 35 на сто, а за 11 години - с 63 на сто.

Виж още Балон. 200 000 жилища в София, купени с цел инвестиция, стоят празни

По отношение на кредитирането пикът в броя на сделки е бил през 2018 г. и сега сме далеч от този пик, заяви Андонов. Средно всяка шеста сделка в България се финансира с ипотека от 6 години. В София това се отнася средно за всяка втора-трета сделка, като броят на ипотеките е от 10 000 до 13 000 на тримесечие.

Движението на лихвените проценти и на обемите на кредитиране са обратнопропорционални, но лихвените проценти не водят до увеличаване на броя на сделките или падащите лихвени проценти не са водещ фактор за клиентите дали да ползват кредит или не за покупка на жилища, смята Андонов.

За алтернативната доходност експертът посочи, че средната доходност е 15 на сто, формирана от нарастването на цените от доходността от наем.

Същевременно за последните пет години спестяванията растат по-бързо от кредитите. С над 20 млрд. лева са нараснали депозитите за пет години, а с над 10-12 млрд. лева - кредитите.

Виж още Предизвестеният бум на жилищния пазар

Другата причина, поради която цените у нас устойчиво растат, е нуждата да живеем по-широко и по-комфортно. Българите разполагат средно с 1,2 стаи при 1,7 средно за ЕС, разполагаме средно с 25 квадратни метра на човек, а в ЕС - 43 квадратни метра, и 41 на сто от българите живеят в пренаселени жилища, при средно 17 на сто в ЕС. 55 на сто от хората между 25 и 29 години, които са основни купувачи на жилища, живеят пренаселено.

Даниела Иванова от Пощенска банка, заяви на форума, че банката отчита през последната година ръст от над 20 на сто в жилищното кредитиране в София и в големите градове.

Средният размер на кредитите в София е с над 20 процента по-голям от този в страната, но последната година и в останалите големи градове вече се продават имоти на цени, които са равни на софийските.

Имотите, които купуват клиентите, са все по-хубави, в основната си част са монолитни и са големи. За последната година със 17 на сто се е увеличила площта на средния имот, който клиентите на банката купуват.

Засилва се интересът към къщите в околностите на София.

Купувачи са хора със сериозни доходи и образование, като над 76 на сто от клиентите на банката са с висше образование и доходи над средните за страната, 80 на сто от получателите на кредити са семейства, а над 60 на сто от клиентите на банката са млади хора - до 40 години.

ИЗБРАНО