17-11-2017 20-11-2018

Консултантът Тихомир Тошев: Какво съдържа кредитният портфейл на българина

Инвестицията в имот може да носи доходност между 4 и 6 процента годишно, но може и да се окаже губеща

Снимка: Колаж на Dir.bg

Консултантът Тихомир Тошев: Какво съдържа кредитният портфейл на българина

Инвестицията в имот може да носи доходност между 4 и 6 процента годишно, но може и да се окаже губеща

07:07 | 13 март 2022

| Редактор : Лилия Чалева

20 8158 Снимка: Колаж на Dir.bg

Поскъпването на жилищата намалява темп, очаква се да стигне до 8%. Ръстът на средния размер на ипотеките се очаква да надхвърли 10% заради нарастващия интерес към по-големи жилища, прогнозира кредитният консултант и изпълнителен директор на "Кредит център" Тихомир Тошев в интервю за Dir.bg.

Още по темата

Надникваме с него в кредитния портфейл на българина, за да потърсим отговори на горещи теми за лихвите и инвестициите на фона на галопиращите цени и военната интервенция в Украйна.

- Последните събития в света и у нас повлияха ли на кредитния портфейл на българина?

- Кредитният портфейл засега не страда, нито поведението на клиентите по отношение на интереса към бъдещи кредити. Естествено, вижда се хора, които работят в компании, на които бизнесът им е пряко свързан с Русия и Украйна как в момента замразяват инвестиционните си намерения или намеренията си да задлъжняват заради несигурността на техните лични доходи. Но като цяло интересът към кредитирането продължава, няма и промяна в условията по кредитите. Банките запазват добрите условия и интересът към покупка, най-вече на жилища продължава да е висок.

- За какво тегли българинът пари?

- При потребителските кредити най-често продължава търсената сума да е между 15 000-20 000 лева. Те се теглят за подобряване и обновяване на дома, както и за инвестиции в недвижимата собственост на домакинствата. Естествено покупката на семеен автомобил продължава да е приоритет. Виждаме и хора, които имат натрупани няколко по-малки потребителски кредита или са направили по-големи разходи по кредитните карти, купили са някакви стоки на изплащане, също продължават, заради добрите лихви по кредитите да обединяват тези задължения с един кредит и да облекчават кредитната си задлъжнялост.

При ипотечните кредити тази година средният размер тръгва по-високо нагоре. Най-вероятно тази година ще завършим с ръст на средния размер над 10%, който донякъде е продиктуван и от ръста на цените на имотите през миналата година и от интереса на хората да купуват малко по-големи жилища с повече стаи и помещения. В момента към 130 000 лева е средният размер за страната и вече доближава 170 000 лева за София.

- Нулевите лихви при депозитите в съчетание с ускоряващата се инфлация повиши инвестициите в имоти, което тласна и цените на имотите нагоре. Нараства ли дялът на имотните сделки, реализирани с кредити?

- Процентът от миналата година се запазва и през тази година до този момент. Миналата година 50% от сделките за покупка на апартамент в големите градове са направени с ипотечен кредит, а другата половина - със собствени средства, като в тези 50% влизат и допълване на собствените средства с потребителски кредити.

- Наблюдаваме и бързоликвидни сделки при цени от над 7 хил. евро за квадратен метър на жилище в София. Да очакваме ли нов двуцифрен скок в цените на имотите?

- Аз такива сделки ги смятам за изключение. Да, има такива единични случаи, но това не са бързоликвидни сделки. Това са сделки за емблематични имоти и те са основно в София, в най-скъпите квартали и най-често около Докторски паметник. Но по никакъв начин това не са сделки, които се случват бързо или сделки, които са тенденция на пазара. Това са изключения за сделки с уникални имоти. Все още средната цена на жилищата в София остава под 2000 евро на квадрат. Над 2000 евро на квадратен метър има само в няколко квартала. Естествено цените на имотите през миналата година в столицата нараснаха с 15%. Най-вероятно през тази година ще видим по-малък, но пак ръст на цените, тъй като търсенето в столицата продължава да е изключително голямо.

С голямо търсене на имоти се характеризират още Варна, Пловдив, Бургас, Стара Загора или общо казано в десетте най-големи града в страната. Там интересът към покупка на имот продължава да е висок и той ще движи цените нагоре, но аз лично не смятам през тази година те да нараснат с повече от 6 до 8 процента.

- Когато казах бързоликвидни сделки на цена от 7000 евро/кв. м, имах предвид проекта за жилищна сграда на мястото на бившата телефонна централа на ул. "Оборище". Там всички жилища вече са продадени още преди да бъде бутната старата постройка и да е започнала първа копка.

- Този район около Докторски паметник и "Оборище" се наложи като най-скъпия в столицата. Там предлагането е много малко и затова цените са толкова високи. И когато се започне нов проект, а такива почти няма, естествено е много хора, които искат да живеят в този район и чакат да се появи нещо на пазара, веднага да отидат и запазят жилище. Така че този район ще продължава да е атрактивен, но за един много малък сегмент от българите - тези с висока покупателна способност и с доста високи спестявания, които могат да платят такава цена.

- Вие имате ли отпуснати кредити за подобни скъпи жилища?

- На цени над 7000 евро на кв. м не, но за над 5000 евро - да, и пак в София.

- Как става финансирането на новото строителство и на какъв етап банките го финансират?

- Продължава правилото, че банките могат да финансират покупката на новостроящо се жилище след като сградата достигне Акт 14 т.е на завършена степен на груб строеж. Естествено, предпочитания са да става дори на акт 15 или пълна завършеност, но първият транш от кредитирането може да се случи след Акт 14.

- Има ли конкуренция при отпускане на кредите и какъв е процентът при рефинансирането им?

- Интересът продължава да е много голям и пазарът да е конкурентен, защото 10-те водещи банки са много активни на пазара на ипотечното кредитиране и се опитват по всякакъв начин да бъдат по-атрактивни за клиентите на пазара. При рефинансирането може да кажем, че около 15% от сделките са изцяло с рефинансиране заради ниските лихви по кредитите в момента. При ипотеките те се движат между 2,3 и 2,8% и предполагат добра възможност да се рефинансират кредити, които са на повече от 2-3 години и са ги теглили при лихви от 3 и нагоре процента.

- Постоянно покачващите се цени на имоти накара мнозина експерти да заговорят за имотен балон. Наскоро Централната европейска банка предупреди, че пазарът на недвижими имоти представлява "ключова уязвимост" за банки и обръща внимание към преглед на кредитите. Каква е картината у нас?

- Естествено е да има такива предупреждения. Винаги, когато се види, че един пазар почва да е изключително активен, че ръстовете на обемите отпуснати ипотечни кредити и ръстовете на цените на имотите са над 10% започва да се смята за нездравословно, за пазар, който започва да се пренавива. От друга страна в България продължаваме да сме с най-ниските на недвижимите имоти в ЕС, виждаме поскъпването на строителните материали, кризата в Русия и Украйна заради войната, която започна там. Една част от строителните материали не само че много поскъпват, но много няма и доставки. Така че има доста фактори, които, за съжаление, обуславят този ръст на цените на имотите и предполага, че той ще продължи. Засега повечето експерти смятаме, че това не е имотен балон, че е още рано да се говори за балон на пазара на имоти, но е нормално този пазар да се наблюдава внимателно. Както и БНБ предприе мерки леко да охлади ентусиазма на банките по отдаване на ипотечните кредити с увеличаване на антицикличния капиталов буфер, най-вероятно ще виждаме и в бъдеще такива инициативи, които ще държат този пазар да не прегрява и да не достига до образуването на балон.

- Да очакваме ли покачване на процента на самофинансиране при отпускане на ипотечните кредити и на лихвите?

- През тази година не очакваме да видим ръст на лихвите при ипотеките. Лихвите по депозитите продължават да са нулеви, даже банките въведоха и такси за свръхналичности, когато хората държат прекалено високи суми при тях, защото банковата система е изключително ликвидна. Така че цената на ресурса продължава да е нула и той ще задържи ниските лихви по кредитите и тази година.

- Нулевите лихви на депозитите карат мнозина да инвестират в жилища, но при този ценови летеж каква е доходността на инвестицията в имоти към днешна дата?

- Това е много трудно да се определи. По принцип инвестицията в имот може да носи доходност между 4 и 6 процента годишно, ако е направена разумно и добре преценена. Може и да не носи никаква доходност, ако купеният имот е в немного перспективен район, не може да се отдаде под наем, тогава дори може да се каже, че тя дори е губеща.

Затова е много важно да преценим в кой град и район ще го купим, на какъв наем ще успеем да го отдадем, защото инвестицията в имот не е просто да излезем с парите и да купим жилище, а да направим достатъчно сериозен анализ и проучване преди това, за да сме сигурни, че нашата инвестиция ще носи доходност.

- Казахте, че имотите у нас са най-евтини в ЕС, но не така стои въпросът с лихвите по кредитите. Къде сме ние по този показател на картата на Европа?

- Лихвите у нас не са най-ниските в Европа, не може да ги сравняваме с тези в Германия, Франция, Белгия, но пък са по-ниски от всички съседни страни - от Румъния, Сърбия, Унгария, Гърция, Турция, както и от Великобритания. Те са по-ниски и от САЩ, там ипотеките са между 3,2 и 3,5 процента. Така че не сме с най-високите лихви, напротив, те са вече близки до средните и по-ниски от доста страни.

ИЗБРАНО