Пазар на луксозни имоти: Цената на квадрат прехвърли 3000 евро

70% от сделките стават след отстъпка от цената, средно с 5% за апартаменти и 10% за къщи

Снимка: Иван Григоров

Пазар на луксозни имоти: Цената на квадрат прехвърли 3000 евро

70% от сделките стават след отстъпка от цената, средно с 5% за апартаменти и 10% за къщи

16:22 | 4 февруари 2019 | Редактор : Красимир Тодоров 174 15161 Снимка: Иван Григоров

Пазарът на луксозни имоти навлиза в период на повишено предлагане, което ще доведе до по-голям избор за купувачите и задържане на цените около вече достигнатите нива. Бързият им ръст през последните две години доведе до лек, но траен спад на сделките заради по-трудното решение за покупка. През 2019 г. съществена промяна в активността не се очаква, а пазарът ще работи в полза на купувачите.

Ръстът на икономиката, ниските лихви и оживлението в кредитирането ще продължат да играят ключова роля както общо за жилищния пазар, така и за сегмента на луксозните имоти. Търсенето за жилищни нужди остава водещо, но високият клас жилища са и добра инвестиция с оглед възможността за стабилна доходност и дългосрочния потенциал за ръст на цената.

Въпреки появата на нови привлекателни за купувачите локации, утвърдените райони като Центъра на София, квартал "Лозенец" и Докторски паметник остават водещи по брой сделки, показват данните на Unique Estates.

Докато в централната част на града и по-специално в района около Докторски паметник предлагането традиционно е движено от апартаменти в стари аристократични кооперации, в "Лозенец" стимул през изминалата година бе появата на нови жилищни проекти. В резултат от това през 2018 г. там бе регистрирано леко покачване на цените и почти двоен ръст на продажбите в луксозния сегмент.

В същото време поскъпването на имотите доведе до отлив на купувачи в района на Докторски паметник, независимо че предлагането там се покачи през изминалата година. По-високите ценови нива по-рядко срещаха очакванията на купувачите и това доведе до намален брой сделки. Статистиката показва, че през 2018 г. цените на жилища в района все по-често са били в диапазона 2800-3000 евро/кв.м, а при единични сделки дори са надхвърлили тази граница. В същото време година по-рано най-скъпите продажби в тази част на София са се случвали в диапазона 2300-2450 евро/кв.м.

Според Светослава Георгиева, оперативен директор на Unique Estates, "Изгрев" също е сред кварталите, заслужаващи внимание през последните месеци. "Появата на висок клас проекти по ул. "Тинтява" доведе до покачване на продажните цени до средно 1600 евро/кв.м и така "Изгрев" вече догонва "Лозенец". Новото строителство промени облика на района и го постави в горния ценови сегмент", обобщи тя.

Потенциал имат и новите квартали, като "Витоша" и "Кръстова вада", особено в частта около метростанция "Витоша" и Парадайз Център.

Центърът на София, "Лозенец", "Изток" и зоната около Докторски паметник са регистрирали и висока наемна активност през 2018 г. В тези райони е съсредоточено търсенето на апартаменти под наем, докато в сегмента на къщите водещи остават кварталите по Витошката яка - "Бояна", "Симеоново" и "Драгалевци".

Изминалата година отбеляза минимално поскъпване на луксозните имоти - средно 6%, и като цяло бе период на отрезвяване на пазара. Плавният ръст на предлагането и достигането на пределни за купувачите цени изчерпаха потенциала на пазара за поскъпване и очакванията за настоящата година са за задържане на вече достигнатите нива.

През 2018 г. се е увеличил и делът на сделките с отстъпка. Ако през 2017 г. около половината покупки в луксозния сегмент са се договаряли с намаление от офертната цена, година по-късно делът им е нараснал до малко над 70% от общите.

"Тенденция, която наблюдаваме от миналата година насам, е пазар все по-често движен от купувачите. Този тренд ще продължи през настоящата година и на практика означава, че във все повече сделки ще виждаме договаряне на цената, а надценените имоти ще престояват с месеци на пазара", прогнозират брокери.

Статистиката показва, че средната отстъпка през 2018 г. е била 7.4%, като при апартаментите тя е била под 7%, а при къщите - малко над 10%. Най-голям през годината е бил делът на продажбите с намаление до 5% от офертната цена, което е признак за постепенното балансиране на пазара.

Забележима тенденция през последните месеци е и преориентирането на много купувачи в най-високия сегмент от пазара - над 500 000 евро, от къщи към инвестиции в малки бизнес имоти. В тази категория попадат основно сделки, при които клиентите разполагат с 1 до 3 милиона евро и търсят вложение за парите си. Заради по-добрия наемен пазар, често пъти тези средства се насочват към малки бизнес имоти - апартаментни сгради (apartment houses), както и офис сгради с 1000-1500 кв.м разгъната застроена площ. Пазарът познава и случаи, в които новозавършени жилищни сгради се превръщат в офисни за нуждите на малки компании от консултантския бизнес, технологиите, фармацията, адвокатски дружества и др.

В този сегмент има специфично търсене от страна на дружества, които се разрастват и търсят офис сгради за покупка. Това са по-малки компании, които преминават от наем към собственост и искат представителен имот, по-разчупена среда, не типичната бизнес локация.

Според брокери, макар и потенциалът за ръст на цените на този етап да е ограничен, луксозните имоти остават добра инвестиция, най-вече заради ценовата им стабилност и факта, че са добра защита срещу инфлация. Осезаем спад има при сделките със спекулативен елемент в централната част на София, при които се търси бързо покачване на стойността и препродажба.