17-11-2017 20-11-2018

Как да изберем ипотечен кредит?

Кои характеристики на ипотечния кредит е важно да знаем?

Снимка: iStock by Getty Images

Как да изберем ипотечен кредит?

Кои характеристики на ипотечния кредит е важно да знаем?

08:14 | 18 юли 2023 0 3434 Снимка: iStock by Getty Images

17 млрд. лева е обемът на ипотечните кредити на домакинствата у нас към края на март т.г., сочи статистика на БНБ, като средният размер на кредитирането е 90 000 лв. Покупката на недвижим имот е сред най-предпочитаните инвестиции от българите. Особено в периоди на висока инфлация, икономическа и политическа несигурност, той се възприема като убежище, съхранител на стойност.

Един от най-използваните финансови инструменти за тази инвестиция е ипотечният кредит. На него често се гледа и като на инвестиционен продукт. Това на практика е цената, която трябва да заплатим отсрочено за придобиването на новия актив - избраното жилище.

Тук ще разгледаме кои са основните характеристики на един кредит и на какво да обърнем внимание, избирайки подходящия за нас инструмент.

Помощник в тази задача е специалният наръчник Моят нов дом, разработен от УниКредит Булбанк. Той събира на едно място най-важните и полезни съвети по отношение на закупуването на имот - от разглеждането на обяви, през сделката, кредитирането, необходимите процедури и документи, до теми като данъци, регистрации и административни задължения, комунални услуги и пр.

Кои характеристики на ипотечния кредит е важно да знаем?

Цената на кредита

Лихвата е първият показател, по който сравняваме различните предложения на пазара. Тя зависи от общата икономическа ситуация и цената на кредитирането в европейски и глобален мащаб. Лихвеният процент по кредита може да бъде плаващ или фиксиран.

При фиксиран лихвен процент обикновено банковото предложение е за фиксиране в рамките на първите 3-5 или повече години. Когато срокът на кредита е 10-20 или 30 години, за остатъка от времето лихвата става променлива. Това е така, тъй като при по-дълъг период прогнозата за лихвените нива е изключително трудна и никоя от страните - нито заемателят, нито заемодателят, не биха поели риска и цената на тази "застраховка".

Фиксирането на лихвата дава предвидимост за заемателя по отношение на цената на кредитирането и спокойствието, че при повишаване на лихвените проценти в икономиката, ипотеката ще остане незасегната. Обикновено тази "защита" има своята цена - под формата на по-висок размер на лихвения процент в началото, сравнено с въвеждащите лихви на кредитите с плаващ процент. Това може да бъде изгодно, когато при договаряне на заема лихвените нива са исторически ниски и се очаква покачване. Обратно - ако лихвените проценти намалеят значително, след като сме си осигурили кредитирането с фиксиран процент, бихме пропуснали възможността да се възползваме от по-ниски разходи.

Плаващият (променлив) лихвен процент от своя страна се формира от 2 компонента - референтен лихвен процент и договорна фиксирана надбавка. Всяка банка избира референтния индекс, който използва в своите изчисления - той се обявява от независим орган и представлява цената на кредитирането на различните пазари. Договорната надбавка е непроменлив компонент, който се добавя към референтната стойност. Той варира според вида на кредита, обезпечението по него и пр.

Основното неизвестно при ипотечните кредити с променлива лихва е несигурността около бъдещите колебания на лихвените проценти в икономиката. Ако референтният индекс се покачи, ще се повиши и цената на кредита, което ще се отрази върху месечните плащания или периода и може да причини финансово напрежение за бюджета ни. Но и обратното е валидно - ако лихвените проценти намалеят с течение на времето, може да се възползваме от по-ниски месечни плащания и потенциално да спестим от разходи по кредита.

Ипотеките с плаващ лихвен процент често имат по-ниски първоначални лихвени нива в сравнение с ипотеките с фиксирана лихва. Те могат да бъдат подходящи за тези, които планират да продадат или рефинансират закупения имот в рамките на няколко години. Първоначалният по-нисък процент може да предложи финансова гъвкавост през този период.

Разходите по кредита не се изчерпват с лихвата. Годишният процент на разходите (ГПР) изразява общите разходи по кредита за потребителя, настоящи или бъдещи, изразени като годишен процент, изчислен на годишна база от общия размер на предоставения кредит. ГПР представя годишната цена на кредита за целия период, като по този начин се превръща в доста по-съдържателна база за сравнение на оферти. Може да имаме предложение за кредит с атрактивно ниски лихви, но значителни разходи за поддръжка на сметка, обслужваща кредита например. ГПР помага също да структурираме по-добре семейния бюджет, за да сме спокойни, че кредитът съответства на нашите финансови възможности. Всяка банка е длъжна да представя информация за размера на ГПР преди сключване на договора за кредит, както и за това какви такси и комисиони са включени в неговата калкулация.

Да не забравяме и самоучастието. При разглеждане и оценка на кандидата по кредита се взимат предвид неговия текущ доход, както и характеристиките на имота, неговата пазарна оценка, степен на завършеност и пр. Обикновено при ипотечен кредит банката очаква самоучастие от страна на клиента, с което да споделят риска по инвестицията, като процентът съфинансиране от страна на институцията варира. При ипотечен кредит "Моят нов дом" на УниКредит Булбанк възможностите за финансиране достигат до 90% от пазарната стойност на имота.

Как да определим месечната вноска по кредита си?

Когато заедно с банката определяме месечната вноска по ипотечния кредит е важно да изберем размер, който отговаря на финансовите възможности и дългосрочни цели на домакинството. Експертите препоръчват общата сума на месечните ни задължения по банкови заеми да не надвишава 30% от текущия доход на семейството. Тук е необходимо да разглеждаме не само конкретния кредит, но и останалите инструменти, които използваме - потребителски кредит, овърдрафт или кредитна карта. Добре е внимателно да разгледаме паричния поток в семейството и отделните разходни пера, за да преценим каква сума бихме могли да отделяме за ипотеката, без да застрашаваме способността си да изпълняваме останалите си финансови задължения и да поддържаме разумен стандарт на живот. Изплащането на кредита също е добре да не застрашава дългосрочните ни финансови планове, свързани със спестявания и инвестиции за пенсиониране, образование на децата и пр.

Размерът на месечната вноска влияе и върху срока на ипотечния заем. По-кратък срок на заема означава по-високи месечни плащания, но по-малко платена лихва като цяло, докато по-дългият срок намалява месечните вноски, но увеличава общата платена лихва за целия период.

Максимално допустимият срок зависи от възрастта на получателя, като стандартните условия са периодът за изплащане на кредита да не бъде по-дълъг от разликата между настоящата възраст на клиента и годините, които му остават до навършване на 70 г.

Когато имаме плаващ лихвен процент по кредита, погасителният план се променя с изменение на референтния индекс. Можем да изберем да имаме фиксирано месечно плащане, при което дължимата сума всеки месец остава постоянна, а лихвените промени се отразяват върху срока на кредитирането. Фиксираният период пък означава, че при промяна на лихвения процент месечните вноски биха се движили нагоре или надолу в унисон с тази промяна.

Как да сме сигурни, че ще получим кредитиране?

Звучи като кокошката и яйцето - бихме търсили да закупим имот, ако знаем, че ще можем да осигурим финансиране, но ще знаем възможностите за финансиране, когато имаме конкретна сделка насреща...

Решението на този казус се нарича Ипотечен сертификат. Той представлява своеобразно предварително одобрение и оценка на нашата кредитоспособност, на база на което банката ни предоставя насока за размера на бъдещия кредит. Кандидатстването за ипотечен сертификат може да бъде направено изцяло онлайн през сайта на УниКредит Булбанк, като полученият сертификат е с валидност 6 месеца.

До 31 юли в своето портфолио Уникредит Булбанк предоставя специални условия по ипотечен кредит с фиксирана лихва за първите 5 години. Банката предлага и преференциални условия за ипотечно кредитиране при закупуване на имот с висок енергиен клас (т.нар. Зелена ипотека).

Вижте още

*Текстът е реализиран с подкрепата на УниКредит Булбанк

ИЗБРАНО