17-11-2017 20-11-2018

Покупка на жилище или живот под наем?

Снимка: iStock by Getty Images

Покупка на жилище или живот под наем?

13:55 | 20 ноември 2023 0 9783 Снимка: iStock by Getty Images

Въпреки покачването на лихвените нива в икономиките в световен мащаб, лихвите по кредити за физически лица в България остават атрактивно ниски. Достъпът до ресурс за финансиране стимулира имотния пазар и търсенето и предлагането стоят стабилно високо. А все още високата инфлация у нас провокира допълнителен интерес към сектора от страна на крайните купувачи, които обмислят покупката на жилище и заради инвестиционната възможност.

За голяма част от участниците на пазара на недвижими имоти, покупката е и въпрос на решение, свързано с начина на живот, семейни приоритети и планове. Към покупка на първо жилище често се насочват млади хора и семейства с малки деца, които искат да реализират прехода от жилище под наем към собствен дом.

Това, което често купувачите правят като сметка, е заместването на наема с вноската по кредита. Така погледнато, решението за покупка е доста обосновано. В идеалната ситуация избираме мечтаното жилище, получаваме банково финансиране и правим план за погасяване, който съответства на бюджета и финансовите ни цели. Изплащаме ипотечния кредит за 10-20-30 години, накрая притежаваме своя дом, а през целия период сме живели там на цената на ипотечната вноска. Т.е. ако наемът е разход за семейния ни бюджет, то ипотеката е форма на инвестиция за придобиване на нов ценен актив, който може да увеличава стойността си в бъдеще или на свой ред да бъде източник на допълнителни доходи.

В реалната ситуация обаче има и други важни фактори, които биха могли да променят тази проста оценка на перспективите и рисковете. Ето на какво е добре да си отговорим, предприемайки важната стъпка:

Колко сигурни сме за нашите планове.

Избирайки вида недвижим имот, който търсим да закупим, е важно да имаме представа и план за събитията в живота ни в следващите 10-20-30 години, колкото и условно да звучи това. Колко членно е нашето семейство и колко голямо се очаква да стане, колко дълго избраното жилище ще може да ни служи комфортно. Какви са перспективите ни в личен и професионален план да останем да живеем в същия град или държава дългосрочно.

Живеейки под наем, реално плащаме цената на тази гъвкавост - да можем лесно да променяме начина си на живот спрямо своите планове, финансово състояние, бизнес активност, личен живот. Покупката ни дава нужната сигурност и стабилност, за да планираме напред, но и ни отнема именно тази гъвкавост да можем да развиваме своя стандарт на живот и ежедневие постепенно.

Най-общо, ако все още нямаме семейство или планове за такова, в началото на кариерата си сме и не сме сигурни за професионалния ни път, наемът вероятно е по-доброто стратегическо решение на този етап. И обратно - колкото по-наясно сме с посоката, в която се развиваме житейски и професионално, толкова по-добре можем да планираме и жилищните си нужди.

Какво ще се случи с цената на кредита дългосрочно.

Сключвайки договор за ипотечен кредит, планираме спрямо текущата ситуация на лихви и пазари. Колкото по-дългосрочен е договорът за ипотечен заем, толкова по-малко ще тежи месечната вноска на текущия ни бюджет, но и толкова по-голяма става несигурността по отношение на бъдещата цена на парите. Разбира се, трябва да отчетем, че непредвидимост има и по отношение на цената на наема, която най-често е обвързана с нивата на инфлацията, както и с динамиката на търсенето и предлагането на пазара.

Ако имаме притеснения в тази посока, е добре да помислим за възможностите и условията по ипотечни кредити с фиксирана лихва. Те дават спокойствието и предвидимостта, че за определен период от време вноската няма да се промени, дори и при неблагоприятна ситуация на пазарите.

Как ще се променят нашите доходи.

В идеалния случай сключваме договор за кредит със спокойствието на сегашния си сигурен доход. И планираме изплащането с презумпцията, че доходът ни ще остане същият или ще нараства, ще бъде постоянен, ние ще сме дългосрочно здрави и работоспособни. И докато при наем, ако се наложи, можем лесно и без сериозни финансови санкции да се откажем от договора и да се насочим към по-евтина алтернатива за живеене, то при ипотека нещата са далеч по-комплексни.

"Защитна мрежа" за семейството срещу непредвидени ситуации се явява застраховката - върху имуществото (движимо и недвижимо), застраховка живот и пр. При кандидатстване за ипотечен кредит неслучайно застраховката на имота е задължително условие, а често такова условие е и застраховането на кандидатстващото лице.

Какви са другите ни задължения?

Не бива да забравяме също, че собствеността върви със своите задължения. Докато разходът за живот под наем най-общо се изчерпва с месечното плащане по договора, то собственото жилище изисква разходи за ремонт и поддръжка, данък, застраховка и пр., които трябва да имаме предвид в своята калкулация.

Готови ли сме за покупка на собствено жилище?

След всичко казано дотук, ето някои важни особености, преди да вземем решение:

Имаме ли достатъчен заделен ресурс? Обикновено банките изискват определен процент финансиране от самия клиент, така че рискът по кредита да бъде споделен. УниКредит Булбанк, една от най-големите търговски банки у нас, предлага финансиране до 90% от стойността на имота и срок на изплащане до 35 години. Банката дава възможността за предварително ориентировъчно изчисление за размер на ипотечен кредит, който може да получите чрез т.нар. ипотечен сертификат. Той указва максималната стойност на кредит за покупка на жилищен имот, като изчислението се извършва в съответствие с декларирани клиентски данни.
Предвидили ли сме всички съпътстващи разходи по покупката? Това са брокерски комисиони, нотариални такси, административни разходи, застраховки и др. Често те се приемат като съпътстващи сделката, но могат да се окажат съществено перо от бюджета ни накуп.
Имаме ли авариен фонд за спешни ситуации? Никой не иска да мисли за лошите сценарии, но всъщност, за да не мислим за тях, трябва да просто да бъдем добре подготвени. Това означава да имаме достатъчен заделен ресурс "за черни дни" за посрещане на спешни и непредвидени ситуации, които могат да преобърнат бюджета ни. Добрата практика е този ресурс да отговаря на разходите на домакинството за 3 или 6 месеца.
Каква месечна вноска по кредита можем да си позволим? Ако правим преход от живот под наем към собствен дом, вероятно отговорът би бил цената на наема. Имайки предвид обаче и всички съпътстващи ангажименти около придобиването и поддръжката на собствено жилище, хубаво е да следваме правилото, което най-често експертите съветват: Размерът на всички задължения по изплащане на кредити (ипотечни, потребителски и пр.) не бива да надвишава 30-50% от нетния месечен доход на домакинството. В противен случай тези разходи биха се отразили негативно на качеството ни на живот, а в трудни ситуации силно биха нарушили финансовото ни здраве и бъдеще.

А ако сте на етап търсене или вече сте намерили своя мечтан дом, в онлайн наръчника "Моят нов дом" на УниКредит Булбанк ще откриете на едно място много полезна информация с всички важни теми, документи и стъпки преди, по време и след избора на собствено жилище.