17-11-2017 20-11-2018

Техническите паспорти на сградите - ключ към обновяване или поредната хартийка за архива

Новите идеи за техническа паспортизация на сградите трябва да се направят според правилата и да са дигитални, а не някой да вземе парите за поредната хрумка на чиновниците

Снимка: iStock by Getty Images

Техническите паспорти на сградите - ключ към обновяване или поредната хартийка за архива

15:30 | 12 март 2021

| Автор : Георги Велев, 3е-news.net

334 32889 Снимка: iStock by Getty Images

Днес все по-често усещаме колко е важен уютът на собственото ни жилище. А тези, които все още нямат място, което да нарекат свой дом, вече се оглеждат за намирането му - било то в жилищен блок или в къща в покрайнините на града.

Всички жилища обаче имат няколко общи неща, а собствениците обикновено се вглеждат да имат само най-важните: акт 16 за завършена сграда и нотариален акт. Да но сградата, къщата и апартаментът носят и своите отговорности. Такъв вид отговорност е и издаването на технически паспорт на сградата. Това може да се сравни с големия талон на автомобила - всеки е длъжен да го има, щом има кола.

А техническите паспорти представляват точно това за сградата, в която живеем. Те описват от какви материали е създадена, къде са прокарани кабелите, ВиК тръбите и отоплителните системи, асансьорни уредби. Посочено е и състоянието, в което се намира сградата и какви ремонти трябва да бъдат направени, за да е в добро техническо състояние. Новата важна част за всички собственици е, че само сгради с технически паспорт ще могат да кандидатстват за енергийни обновяване.

Виж още Поне три месеца за технически паспорт на жилище

Според настоящите изисквания на държавата всяка сграда у нас трябва да има технически паспорт. Срокът за издаване на тези документи е до края на 2022 г.

Най-лесно се очертава да бъде издаването на документа за сгради, построени в последните 15 години. Те имат изготвена сградна документация, а вероятно и технически паспорт. Тези документи трябва да се пазят в архива на общините, като там се получават веднага след издаването на акт 16. Сградите, които са в строеж в момента или са пред издаване на акт 16 също би трябвало да нямат проблеми при паспортизацията.

В 21 век обаче е логично всичко това да бъде дигитализирано и качено на общ сървър, за да може общини, експерти и собственици на имотите да има достъп до данните за дадена сграда, обясни пред dir.bg инж. Йордан Николов, изпълнителен директор на Българската асоциация за изолации в строителството. В момента тези паспорти се изготвят така, че след това не могат да бъдат намерени из архивите на общините - с това се сблъскват собствениците в общия случай. А по този начин се създава напрежение у хората и не е ясен смисълът от упражнението за издаване на технически паспорт, поясни инж. Николов.

Виж още За технически паспорт на имот ще се "бръкнем" с между 2,5 лв. и 5 лв. на квадрат

Той даде за пример европейските документи: в страните на запад се създава т. нар. Digital Building Notebook - дигитален сграден дневник. "Това е не само техническа информация за сградата, там е информация за собственост, ремонт и други - общо взето цялата налична информация за дадена сграда", обясни специалистът. Този дневник е създаден на базата на проучвания в ЕС, САЩ и Швейцария и в много от случаите този документ се изготвя от агенциите за недвижими имоти. "Като продават даден имот, те искат да покажат на купувача какво е състоянието на сградата и какво е готов той да закупи", сподели инж. Николов.

Да се върнем на примерите и какво се случва със сградите, които са построени преди повече от 15 години.

Какво се случва при кооперациите, които нямат сградни паспорти?

Тук вече имаме има два варианта. Даваме пример с панелен блок от 1983 г. в столичния кв. Надежда и с къща в Сандански, построена през 1956 година. При панелният блок е нужно специалист да отиде в общината и да види какви документи и строителни книжа има сградата - архитектурните чертежи и описанието на инсталациите би трябвало да се съхраняват в архива на общината. Щом се намерят документите, нещата стават много бързо - ще бъде направено обследване за енергийна ефективност на целия блок, чрез обследване на ограждащата конструкция и вида дограма в жилищата например. Ще бъде направен и оглед на всички електрически, ВиК инсталации и топлопреносна система вътре в кооперацията. Една подобна оценка би струвала около 2-3 лева на квадратен метър - до 210 лв. за апартамент от 70 кв. м, сочат сметките на експертите.

Другата хипотеза идва, когато сградата няма никаква документация, а собствениците имат само нотариален акт. В този случай се прави цялостно обследване - експерти правят архитектурно заснемане на сградата, идват на огледи, за да се види какъв вид е конструкцията и какво е нейното състояние. Трябва да се направи оглед отново на електрическа, ВиК, топлопреносна инсталация и асансьорните системи, ако има такива. Анализ на състоянието на покрива, и основите на сградата също трябва да бъде изготвен - общо взето абсолютно пълен преглед, за да се знае какво е състоянието на сградата. Тук вече е трудно да се каже колко точно би струвало обследването, защото всяка сграда има индивидуални характеристики. Според някои специалисти подобни обследвания на тези сгради биха стрували между 3 и 5 лева на квадратен метър - до 500 лв. За 100 кв м разгърната площ, но това не може да бъде категорично определено. Така собственикът на къщата в Сандански може да се наложи да плати и по-голяма сума, ако никога не е правил подобрения по нея.

Какво става, ако собственика го няма?

Отговор на този въпрос трудно може да се даде в момента. Според законите у нас общината има правото да изиска от притежателя на дадения имот да направи обследване. Ако той не го направи - следват глоби и принудително създаване на паспортизация. И това се прави за сметка на собственика, като по-късно по съдебен ред общината ще си изиска вложените средства.

Подобно законово положение може да създаде редица главоболия за собствениците, особено за тези, които живеят в чужбина например, а и за техните съседи - общината ли ще даде пари за цялостното обследване на сградата, за което парите се събират на ръка от етажната собственост.

Проблеми ще има дори съдебната система, която ще се претовари от толкова много искове за съдебни вземания. А най-лошото е, че след влизане в сила на дадено решение, частен съдебен изпълнител може да дойде и да иска плащане на разноските и създаване на технически паспорт. Тези главоболия могат да бъдат спестени, ако бъде направена цифрова платформа с данните за сградите у нас. Държавата пък може да принуди по друг начин собствениците, без да ги преследва и глобява. Възможно е например да се забранят сделките с даден имот, ако той не притежава технически паспорт, даде пример инж. Йорданов.

Дигитален паспорт

Ако бъде направена дигитална платформа и информацията бъде качена на даден сървър, нещата ще се случват много по-бързо и лесно. Този сървър може да се поддържа от МРРБ например и е задължително платформата да има връзка с Имотния регистър и Агенцията по геодезия, картография и кадастър. В момента тези два регистъра вече са електронни и няма никакъв проблем да се направи връзка между тях и да се взима информация, припомня специалистът.

Всъщност този документ е важен и за управителите на сградите, или т. нар. фасилити мениджмънт. На тези специалисти информацията е нужна, за да знаят какво реално ще управляват като сграда, какви особености и проблеми има зданието.

Като цяло специалистите правят следното сравнение: Техническият паспорт на дадена сграда е като големия талон на автомобила - всеки собственик трябва да може да покаже, какво притежава и да го представя пред съответната институция или купувач.

Подобен документ би могъл дори да вдигне цената на продаваното жилище, защото купувачът ще е наясно, какво точно е избрал да притежава и знае спецификите на жилището си.

"Ако аз съм направил изменения в жилището си, който не са допустими, и след това го продам, то купувачите могат да пострадат. Реално продавачът в такъв случай е извършил умишлено престъпление", дават пример експертите.

Ползите

Трябва да се знае, какво е състоянието на всяка сграда. Всъщност това помага и на самите собственици, защото ще се покачи цената на даден имот, ако всичко в него е изрядно направено. Така ще се подобрят и условията по застраховките, които могат да се направят. Реално това ще покачи цената на сградата като цяло, защото на купувача ще е на ясно, какво се стреми да притежава.

По примера с автомобила - отиваме да си купим кола, отвън изглежда прекрасно, но няма никакви документи за нейната поддръжка. Същият хаос е и при жилищата. Някои хора например плащат сериозни суми за каско на автомобилите си, а в същото време не желаят да плащат застраховка за жилищата си.

"Всеки иска да предпази жилището си от кражби, пожари и наводнения. Важно е хората да разберат това и да се образоват по темата за опазване на имуществото им", категоричен е инж. Николов.

Социалният елемент

Какво се случва обаче, ако собствениците на имота са социално слаби и не могат да си позволят да извадят стотици левове за паспортизация? И тук отговорът още не е ясен. Специалистите предлагат решение: или чрез европейски програми да се подпомогнат целево тези собственици, или чрез Българската банка за развитие да се отпуснат дългосрочни, нисколихвени кредити - последното по-скоро не е вариант при трайно безработни или бедни домакинства. Средства за технически паспорти могат да се осигурят и от Плана за възстановяване и устойчивост.

По този начин ще се помогне на социално слабите и ще стане ясно и доколко адекватно успяват тези хора да отопляват домовете си. Това е ключов показател за ЕС за определяне на енергийно бедните семейства, които ще бъдат подпомагани и в следващите години. На базата на подобни изследвания ще бъдат ясни и енергийните характеристики на сградите. Занапред освен технически паспорт от съществено значение ще бъдат и енергийните характеристики на всяка една сграда.

Кой може да извърши обследванията?

Всеки инженер, който има проектантска правоспособност, има право да работи в това направление. "В наредба е разписано, че фирмите, занимаващи се със строителен надзор, могат да извършват тези услуги. При новите сгради те са и длъжни да го правят - тоест знаят как се прави подобен паспорт. Има възможност и всякакви ад-хок колективи от съответните специалисти да се съберат и да изготвят един сграден паспорт и енергиен сертификат. Без тези два документа никой няма да може да кандидатства по програмите за енергийно обновяване на жилищата", обясни още инж. Йорданов.

Важно е да се знае, че собствениците на имоти в обновени сгради по Националната програма за енергийна ефективност или по европейски програми не трябва да правят технически паспорти на сградите. При завършването на проектите за саниране трябва изпълнителят на заданието да изготви такъв технически паспорт и да го представи на общината.

Проблемите

Ако сега се започне процес на бърза паспортизация на сградите, ще настъпят редица проблеми. Възможно е и неквалифицирани специалисти да дойдат да извършват дейностите, като всички ще гледат да скалъпят един бърз документ, за да не бъдат глобявани хората. Така ще се създаде една порочна схема и заплащане за ненужни и безсмислени услуги, документите за които ще бъдат прибрани някъде из архивите в общините. Подобни действия биха накарали хората отново да си помислят, че паспортизацията и поредната "далавера", която цели дадени структури да изкарат лесни пари на гърба на хората, като в крайна сметка нищо няма да се промени.

"Настоящият ни брой специалисти, които могат да свършат задачата по обследване и издаване на паспорт, не могат да обхванат всички сгради в България. 67 000 са само многофамилните жилищни сгради у нас", обясни инж. Йорданов. Ако към тях се добавят и еднофамилните или 2-3 фамилните сгради, то вече говорим за обследване на около 1,4 милиона сгради. "Аз не виждам как тези сгради ще бъдат обследвани в следващите две години". Отделно подобно обследване е нужно и за всички останали сгради у нас - търговски центрове, хотели, индустриалните сгради, молове, ресторанти и магазини.... Не виждам как подобна кампания може да се случи в следващите две години", поясни специалистът.

Така, ако сега поставените срокове не бъдат удължени, ще се стигне до истерии и създаване на безсмислена документация за отбиване на номера. Сроковете вече са удължавани на няколко пъти в последните 15 години, но българинът традиционно чака заплахата от санкции, за да започне да действа по даден проблем. Друг е проблемът, че и в момента има доста неясноти около процедурата по възлагане на оценките, цените, възможностите за държавна подкрепа за социално слабите, изискванията за квалификация на изпълнителите, противоречията и несъгласията в рамките на етажната собственост, които притесняват хората и ще откажат мнозина да се гмурнат в мътните води на бюрократичните неуредици.

ИЗБРАНО