17-11-2017 20-11-2018

Начална дата Крайна дата

Можем ли да продадем имот с ипотека?

Ипотеката не е пречка за продажба – ето какво трябва да знаят собствениците и купувачите

Снимка: iStock by Getty Images

Можем ли да продадем имот с ипотека?

Ипотеката не е пречка за продажба – ето какво трябва да знаят собствениците и купувачите

12:00 | 24 септември 2025 9204 Снимка: iStock by Getty Images

Над 15% ръст на жилищните имоти в страната регистрира НСИ в края на първото тримесечие на 2025 г. спрямо година по-рано. Пазарът в големите градове продължава да е активен, въпреки променените условия на финансиране с ипотека през последната година. Експертите очакват активността да се запази висока и през есента - традиционно най-силния сезон за сделки с недвижими имоти. Предстоящото приемане на еврото също поддържа интереса към придобиване на имот като инвестиция и като защита срещу инфлация.

Индустрии на фокус

В най-големите градове преобладават офертите за новостроящи се обекти, но на фона на активното търсене продавачите на вече готови апартаменти са в изгодна позиция - техните имоти са завършени, готови за ползване и с по-кратък срок за въвеждане в експлоатация. Това им дава предимство в преговорите, посочват експерти от Bulgarian Properties, една от водещите агенции за недвижими имоти у нас.

Виж още Какво да очакваме за цените на жилищата в България след въвеждането на еврото?

Виж още Купувачът има значение: Видове купувачи на имоти и какво трябва да знае всеки продавач

Редица собственици обмислят продажба, но наличието на ипотека върху имота им ги спира, тъй като смятат, че това е пречка за реализиране на сделка - споделят наблюденията си брокерите. В действителност продажбата на ипотекиран имот е напълно възможна и дори често срещана практика., казват те и посочват, че редовно се налага да разясняват това и на продавачи, и на купувачи.

Как става продажбата на имот с ипотека?

Жилища с учредена върху тях ипотека се предлага на пазара както всеки друг имот. Важно е брокерът, който управлява процеса по неговата продажба, да бъде информиран, за да може правилно да насочва купувачите и да предвиди особеностите на сделката.

При уговаряне на сделка с имот с ипотека обичайната практика е подписване на предварителен договор за покупко-продажба с изрично условие имотът да се прехвърли без тежести. В случай че още преди подписването на предварителния договор е известно, че за имота има вписана ипотека, в него задължително се уговаря какъв ще бъде механизмът на заличаване на ипотеката и плащане на цената.

Заличаването на ипотеката се гарантира чрез писмо-ангажиментот банката -нарича се още банков ангажимент, банкова гаранция и др. според практиката на съответната банка. В него тя поема задължение да заличи ипотеката, веднага след постъпване на договорената сума.

Установяване на остатъчната стойност по кредита

Актуално издадено писмо-ангажимент е задължителен документ при сделка с ипотекиран имот, независимо от избрания механизъм на протичане на сделката, тъй като с него се удостоверява също така пълният размер на задължението на продавача към момента на издаване, както и че няма просрочия по кредита.

Продавачът е добре предварително да подготви справка от банката за остатъка по кредита си, както и т.нар. Удостоверение за тежести - това са всички вписвания, отбелязвания и заличавания за имота от Агенцията по. Това ще ускори процеса и ще внесе спокойствие при преговорите.

Продавачите трябва да имат предвид, че размерът на средствата, свързани с покриването на заема, включват както сумата по главницата, така и лихви и разноски, включително евентуални неустойки по предсрочно погасяване, разноски по заличаването на ипотеката и пр.

В огромна част от случаите, имайки предвид ръста на пазара в последните години, продажната цена на имота е по-висока от остатъчната стойност по кредита, а разликата остава за продавача. Ако продажната цена е по-ниска от остатъчната стойност, банката ще се съгласи на заличаване на ипотеката, само ако има друг механизъм за доплащане - например, старият собственик покрие част от задължението си предсрочно или бъде предоставено ново обезпечение.

Как да разберем актуалната стойност на имота?

За да сме сигурни дали сумата от продажбата ще покрие остатъка по кредита, е полезно да знаем актуалната пазарна стойност на жилището си.

Онлайн калкулаторът на Bulgarian Properties позволява за секунди да получите безплатна оценка на имота. Така лесно можете да сравните резултата с оставащата сума по задължението и да прецените реалистично възможностите за продажба. Инструментът използва актуални данни от пазара и дава добра отправна точка за разговор с брокер или за определяне на начална офертна цена.

Колко струва твоят имот? Заяви онлайн оценка сега!

Местоположение на имота^*

Квартал

Тип на имота^*

Тип строителство^*

Площ (кв.м.) (㎡)^*

Двор (кв.м.) (㎡)

Основни сценарии за погасяване на кредита при сделката

При такава сделка специфичното е, че с част от или цялата продажната цена се погасява банковият кредит. В зависимост от размера на кредита и продажната цена на имота са възможни няколко ситуации, обясняват от Bulgarian Properties:

Кредитът може да се погаси още при предварителния договор, ако оставащата сума не е висока и купувачът разполага със средства. За тази цел може при предварителния договор купувачът да заплати по-висока част от обичайните 10% от продажната цена и ипотеката да бъде заличена преди изповядване на сделката. Този задатък се плаща по указана от банката-кредитор сметка, а продавачът поема задължение незабавно да предприеме действия за заличаването. В практиката това често се случва почти едновременно - страните подписват предварителен договор, нарежда се сумата и купувачът и продавачът заедно отиват в банката, за да се подаде молбата за заличаване на ипотеката. В някои банки тази молба дори се входира преди постъпването на сумата, а после банката служебно извършва останалите действия.
Ако оставащият размер на кредита е по-висок (но не надвишава продажната цена), страните могат да предпочетат плащането да се извърши при подписване на нотариалния акт. Имотът се прехвърля с учредената върху него ипотека, като необходимата сума за погасяването ѝ задължително се превежда по сметката на банката-кредитор. В нотариалния акт продавачът се задължава незабавно след постъпване на сумата да пристъпи към погасяване на кредита и заличаване на ипотеката в определен срок.
В случай че купувачът също заплаща имота с банков кредит, сумите по сделката се отпускат на няколко отделни транша. След вписване на сделката и новата ипотека в полза на банката на купувача, първото плащане е за частта, нужна за заличаване на ипотеката на продавача. След като старата ипотека бъде заличена, се изплаща и остатъкът от цената. В тези случаи продавачът получава писмо-ангажимент от банката на купувача, гарантиращо плащането при изпълнение на условията.
Възможно е и встъпване на купувача в съществуващата ипотека, но този вариант е по-сложен и по-рядко използван.

Продажбата на имот с ипотека има своите специфики. Често продавачите предпочитат да се обърнат към агенция за недвижими имоти, за да са спокойни, че разполагат с екип от брокери, юристи и финансисти, които могат да разрешат всеки възникнал казус и да доведат преговорите до успешен финал.

Обявете имот за продажба с BULGARIAN PROPERTIES

Днес, повече от всякога, независимата журналистика има нужда от вас. В мисията си да предоставяме обективни, достоверни и навременни новини разчитаме на вашата подкрепа.

Ако вярвате в правото си на обективна информация, подкрепете ни.

Вашето дарение от всякакъв размер и по всяко време означава много за нас.

Скъпи читатели,

Днес, повече от всякога, независимата журналистика има нужда от вас.
В мисията си да предоставяме обективни, достоверни и навременни новини разчитаме на вашата подкрепа.

Ако вярвате в правото си на обективна информация, подкрепете ни.

Скъпи читатели,

Днес, повече от всякога, независимата журналистика има нужда от вас.
В мисията си да предоставяме обективни, достоверни и навременни новини разчитаме на вашата подкрепа.

Ако вярвате в правото си на обективна информация, подкрепете ни.

ИЗБРАНО