Ипотечният пазар в сянката на еврото
В краткосрочен план можем да очакваме вълна на пред-еврови сделки в големите градове до края на годината, което ще подкрепи търсенето и кредитната активност
Ипотечният пазар в България е в стабилен подем. Статистиката показва растящ обем кредитиране, нарастващи средни суми и пазар, в който търсенето на имоти изпреварва предлагането. Дори след въвеждането на по-строги макропруденциални правила от страна на БНБ преди година, кредитният обем се увеличи с няколко милиарда лева в последните 12 месеца и премина обема от 30 млрд. лева. Ниският дял на необслужвани ипотечни кредити показва стабилност на системата и платежоспособност на пазара към момента.
В този контекст възниква въпросът как предстоящото влизане в еврозоната, очакванията за инфлация и перспективите за лихвите ще променят картината.
Кой печели при по-висока инфлация?
Докато общественият фокус е върху потребителските стоки и цени, тук ще разгледаме въздействието на инфлацията върху стойността на имотите.
При ръст на цените в икономиката, имотите също поскъпват — както заради по-високите разходи за строителство (материали, труд, енергия), така и поради възприемането им като "твърд актив", който запазва стойността си по-добре от парите в банка. Така инфлацията увеличава номиналната пазарна цена на жилищата и често компенсира ефекта от общото поскъпване в икономиката. Когато това е съпроводено с предлагане, което не може да задоволи напълно търсенето (както е в момента), ръстът може да надвиши нивата на инфлация. Ако имотът се отдава под наем, наемите обикновено също растат с инфлацията, което запазва реалната възвръщаемост от инвестицията.
Въпреки това, не всички собственици печелят еднакво. Пазарната ликвидност може да се свие, ако финансирането поскъпне и купувачите намалеят. А при ускорена инфлация без ръст на доходите — реалната достъпност на имотите се влошава, което може да ограничи потенциала за продажба.
Ако собственикът на имот има ипотечен кредит с фиксирана лихва, по-високата инфлация би могла да работи в негова полза по отношение на задълженията — активът (имотът) поскъпва, докато задължението остава фиксирано номинално. Например, ако ипотечният кредит е с фиксирана месечна вноска от 1000 лева, но за няколко години инфлацията е висока и заплатите са нараснали, тези 1000 лева вече тежат по-малко в бюджета. Разбира се, реалното облекчение зависи и от динамиката в доходите на домакинствата и от това дали те растат в крак с цените.
Повечето ипотечни кредити у нас са с фиксирана лихва за първите 3 до 5 години. След това лихвата става плаваща, обвързана с пазарен индекс или базов лихвен процент на банката плюс надбавка. Затова "предимството" на инфлацията за длъжниците — т.е. ефектът на обезценяване на дълга — важи само временно и частично.
Еврозоната: активност преди смяната на валутата
Опитът от други държави показва, че приемането на еврото често води до краткосрочно засилване на сделките с имоти и цените в периода преди смяната на паричната единица — явление, придружено от стимули към "заключване" на сделки. Хърватия и други примери сочат засилен интерес непосредствено преди въвеждането, но не и устойчив шок след него.
В краткосрочен план е реалистично да очакваме вълна на пред-еврови сделки в големите градове в месеците до края на годината, което ще подкрепи търсенето и кредитната активност. В средносрочен план, ако политиката на ЕЦБ остане умерена, не се предвиждат резки скокове в лихвите.
Прогноза за лихвените нива — три сценария
Базов сценарий (най-вероятен). Това е основният сценарий, върху който стъпват прогнозите на Европейската централна банка (ЕЦБ), БНБ и търговските банки. Той предполага умерен икономически растеж, контролирана инфлация и запазване на лихвите около настоящите им стойности. В краткосрочен план очакванията са за бавни понижения на основните лихвени нива в еврозоната или задържането им около сегашните нива, което ще се отрази и на пазара у нас.
При обвързване на България с монетарната рамка на еврозоната, можем да очакваме и постепенно за нов бизнес лихвите за кредит в евро да се приближат към европейските нива. Банките обаче ще вземат предвид местния риск и конкурентна ситуация. Това означава умерено движение, а ако пазарът на ипотечни кредити остане чувствителен и конкуренцията е висока, маржовете може да се стеснят, което да омекоти прехвърлянето на европейската основна ставка.
Високоинфлационен сценарий. При ускоряване на инфлацията в Европа и глобално, централните банки биха могли да реагират с по-бързи и по-агресивни повишения на лихвите. Това би оскъпило кредитния ресурс и би охладило търсенето на имоти, особено при нови кредитополучатели и при кредити с плаващи лихви, докато вече отпуснатите фиксирани кредити биха усетили ефектът по-слабо.
Шоков сценарий (малко вероятен). Този вариант предполага внезапен икономически спад, нарастване на безработицата или пазарен срив. Подобна ситуация би довела до затягане на условията за кредитиране и свиване на активността на имотния пазар. Към момента подобен риск се оценява като нисък, предвид стабилните нива на необслужвани кредити и високата капитализация на банковата система.
Лихви по ипотечни кредити в евро в България за домакинствата, нов бизнес
Източник: БНБ
Въпреки че краткосрочните перспективи изглеждат благоприятни за собствениците на имоти и за ипотечното кредитиране, домакинствата трябва да отчитат възможността за бъдещо покачване на лихвите и да преценяват внимателно своята финансова устойчивост. След временния пик на търсене около въвеждането на еврото, анализаторите очакват пазарът постепенно да премине към по-селективна фаза, съсредоточена основно в големите градове, движена от баланса между доходност и риск, както и от достъпността на цените и заемния ресурс.
Ако вярвате в правото си на обективна информация, подкрепете ни.
Вашето дарение от всякакъв размер и по всяко време означава много за нас.
Скъпи читатели,
Днес, повече от всякога, независимата журналистика има нужда от вас.В мисията си да предоставяме обективни, достоверни и навременни новини разчитаме на вашата подкрепа.
Ако вярвате в правото си на обективна информация, подкрепете ни.
Ако вярвате в правото си на обективна информация, подкрепете ни.
Вашето дарение от всякакъв размер и по всяко време означава много за нас.
Скъпи читатели,
Днес, повече от всякога, независимата журналистика има нужда от вас.В мисията си да предоставяме обективни, достоверни и навременни новини разчитаме на вашата подкрепа.
Ако вярвате в правото си на обективна информация, подкрепете ни.
;void(0);){kind=link}
;void(0);){kind=link}
;void(0);){kind=link}
;void(0);){kind=link}
;void(0);){kind=link}
;void(0);){kind=link}
;void(0);){kind=link}
;void(0);){kind=link}
;void(0);){kind=link}
;void(0);){kind=link}
;void(0);){kind=link}
;void(0);){kind=link}
;void(0);){kind=link}
;void(0);){kind=link}
;void(0);){kind=link}
;void(0);){kind=link}
;void(0);){kind=link}
;void(0);){kind=link}