17-11-2017 20-11-2018

ЧСИ-та "вадят" апетитни имоти на 80% от цените им: Къде са уловките?

Какви са тънкостите на публичната продан, обясни за Dir.bg адвокат Николай Павлевчев

Снимка: istock by Getty Images

ЧСИ-та "вадят" апетитни имоти на 80% от цените им: Къде са уловките?

Какви са тънкостите на публичната продан, обясни за Dir.bg адвокат Николай Павлевчев

10:51 | 18 април 2021

| Автор : Александра Ангелова

66 40774 Снимка: istock by Getty Images

Пандемията успя да ни направи по-спестовни. Доказателство за това е ръстът на депозитите в банковата система на фона на нулеви лихви, който през изминалата година достигна 11,3 процента. Хората обаче все повече търсят алтернатива на банковите спестявания, която освен сигурна да бъде и по-доходоносна. Това естествено доведе до ръст в цените на имотите, който през изминалата година по различни оценки достигна внушителни проценти, както в големите, така и в по-малките населени места. Според европейската статистика през изминалите десет години цените на имотите у нас са скочили с цели 30%.

Виж още Офертите за бизнес имоти с 50% повече: цените варират от 557 до 988 евро за кв. м

Все повече хора се питат, няма ли как да се сдобият с хубав имот, но на по-разумна цена?

"Основният мотив за участие в публичната продан е по-ниската цена. Тя е по-ниска заради законовата процедура по оценяването му. За описа на имота съдебният изпълнител използва вещо лице, което определя пазарната цена на имота. Началната цена на имота, от която започва наддаването, е 80 на сто от стойността на имота, но не може да е по-ниска от данъчната оценка, когато такава е определена", обясни пред Dir.bg адвокат Николай Павлевчев. Той допълни, че при нова продан (когато не са се явили наддавачи или всички такива са се отказали) цената е още по-ниска.

Как да участваме в търг за имот?

За да участва човек в публична продан е необходимо да внесе по сметка на съдебния изпълнител задатък (капаро) в размер на 10% от началната цена на търга.

"Наддавачът трябва да изготви предложение, в което да посочи имота, както и цената, която предлага за него. Тази цена не може да под началната, нито да я надвишава с 30%. В противен случай предложението е недействително", разясни адвокат Павлевчев.

Предложението, заедно с доказателство за внесеното капаро (платежно нареждане) се поставя в запечатан непрозрачен плик и се входира в районния съд по местоизпълнението.

Срокът на публичната продан е един месец. В обявлението се посочва ден и час, след изтичането на месечния срок, в който се обявява купувача. Това става на специално определено място в сградата на съответния районен съд.

Провеждане на наддаването

На посочения ден съдебният изпълнител в присъствието хората, които са подали наддавателно предложение (ако са се явили), разпечатва пликовете и съставя протокол, в който описва всяко предложение. Съдебният изпълнител обявява за купувач този, който предложи най-висока цена, а ако и друг е предложил същата цена, купувачът се определя чрез жребий.

При обявяването на купувач може да бъде проведен незабавен търг с явно наддаване. Съдебният изпълнител е длъжен да пита явилите се наддавачи дали някой не е склонен да предложи устно цена по-висока с размера на един задатък (т. е. с 10 % от началната цена). Ако се направи такова предложение, съдебният изпълнител отново подканва наддавачите (пита три пъти) дали някой би предложил още по-висока цена (но отново с размера на един задатък). Всички предложения се вписват, като спечелилият явното наддаване се обявява за купувач на имота. Капрото се връща на наддавачите, които не печелят търга.

Важно е да се знае, че купувачът е длъжен в двуседмичен срок от обявяването му за купувач да внесе предложената от него цена, като приспадне внесеното капаро.

"Ако не го направи, той губи своя задатък, т. е. десетте процента от началната цена, които първоначално е внесъл, за да участва в търга", обясни Николай Павлевчев. Ако обаче цената не бъде внесена за купувач се обявява класираният на второ място в търга наддавач. Тогава на него се връчва ново уведомление и отново започва да тече двуседмичен срок за внасяне на сумата.

Виж още Имотите поскъпват, търсят се по-големи и по-завършени жилища

Виж още За технически паспорт на имот ще се "бръкнем" с между 2,5 лв. и 5 лв. на квадрат

Възлагане на имота

Когато купувачът внесе цената в срок, на него се издава постановление за възлагане. Това е неговият акт за собственост. За да се издаде постановление за възлагане е необходимо купувачът да заплати такса на съдебния изпълнител в размер на 1.5% от продажната цена, да плати местен данък за придобиване на имота, чийто размер се определя от всяка община, както и такса за вписване на постановлението в размер на един промил от продажната цена.

"Собствеността преминава от момента на влизането в сила на постановлението за възлагане. Тогава то подлежи и на вписване в книгите по вписванията, водени от Службата по вписванията. Постановлението за възлагане е акт за собственост, то замества нотариален акт например", обясни още адвокат Павлевчев. Той подчерта, че за да влезе в сила обаче постановлението е необходимо да е изтекъл срокът за обжалване и жалба да не е подадена, или макар и да е била подадена жалба, тя да не е била уважена.

Обжалване и отмяна

Жалба срещу постановлението може да подаде длъжникът и друг кандидат-купувач, внесъл капаро за участие в търга. Основанията за обжалване са свързани със законността на процедурата по публична продан - наддаването да не е извършено надлежно или имотът да не е възложен срещу най-високата предложена цена. Жалбата се подава в двуседмичен срок и се разглежда от окръжния съд по местоизпълнението. Съдът обявява решението с мотивите си най-късно в едномесечен срок от постъпване на жалбата в съда. Решението не подлежи на обжалване. При нарушение съдът може да отмени постановлението, в който случай наддавачът получава това, което е платил обратно. Решението на съда е окончателно.

"Това, че постановлението за възлагане е влязло в сила и е било вписано, не означава, че не съществува риск. Възможно е по изпълнителното дело да са били допуснати други нарушения, които например се отнасят до редовното участие на длъжника в изпълнителното дело - например без да са били налице основанията за това на длъжника е бил назначен служебен адвокат, поради което той е бил лишен от участие в изпълнителното дело, което е накърнило правото му на защита. Тогава може да се подаде молба за отмяна на влязлото в сила постановление за възлагане и ако тя бъде уважена, собствеността върху имота на купувача ще отпадне. Възможността за този вид отмяна понастоящем е спорна в практиката", обясни Николай Павлевчев. Той напомни, че е образувано е тълкувателно дело пред Върховния касационен съд, който ще се произнесе с решение по въпроса. До тогава обаче трябва да се държи сметка за този риск, защото е налице практика на съда за отмяна на постановления за възлагане. Тази практика ще продължи, ако ВКС постанови тълкувателно решение в този смисъл.

Ето защо първото нещо, за което следва да следи участника в търга е редовността на процедурата по изпълнителното дело. Тя се установява чрез неговото преглеждане.

Проверка на собствеността

Разбира се човек, решил да се "впусне" в подобна надпревара трябва да извърши и всички действия, които са необходими за установяването на факта, че длъжникът, срещу чийто имот се изпълнява е собственик на имота.

"Макар че съдебният изпълнител проверява собствеността, не са малко случаите, в които се оказва, че лицето не е станало собственик, защото и длъжникът не е бил собственик. Или се придобива имот, върху който тежат права на трети лица - право на ползване, вписан наем, искова молба и други", изброи адвокат Павлевчев.

Затова е наложително да се проверят правата на длъжника върху имота. Възможно е да се окаже, че длъжникът не е собственик поради нищожност на договора, с който е придобил имота - например да го е придобил по делба, в която не са участвали всички съсобственици. Възможно е преди да е ипотекирал имота или преди той да е бил възбранен да е учредил право на ползване - то ще е противопоставимо на всички кредитори и последващи купувачи. Възможно е за имота, придобит чрез наследяване по закон да има необявено завещание, което да се обяви и имотът да се окаже собственост на заветника. Възможни са и безброй други хипотези. Затова е необходимо наддавачът да се снабди с акта за собственост на длъжника и да го провери, както и да проследи веригата на собствеността за колкото се може по-дълъг период назад във времето. Актовете за собственост се пазят в Служба по вписванията. Всеки може да се снабди с копие от тях, без да е необходимо пълномощно. За да провери историята на имота всеки може да се снабди с удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за имота, от което се виждат всички вписани актове, отнасящи се до собствеността за заявения период от време.

Как да разбера за публична продан?

Съдебният изпълнител изготвя обявление за публичната продан, в което са посочени неговите характеристики. Това обявление се поставя в кантората на съдебния изпълнител, в сградата на районния съд, в общината или кметството по местонахождението на имота, на самия имот и се публикува на интернет страницата на окръжния съд по местоизпълнението, и то най-малко един ден преди посочения в обявлението ден за започване на проданта. Обявлението се качва и в страницата на камарата на ЧСИ. Повечето ЧСИ поддържат свои сайтове, в които също качват обявлението.

ИЗБРАНО