Ползите от инвестицията в недвижим имот са широко известни и конкретно в България тя си остава най-популярният избор. Управлението на имоти чрез отдаване под наем генерира прогнозируем доход, а жилищата имат статут на сигурно вложение, чиято стойност обикновено расте във времето. В страната също така съществуват утвърдени модели за кредитиране, предоставяйки възможност на голям кръг физически лица да разширяват инвестиционните си портфейли и чрез външно финансиране. Данните на Управление.То - бранд на СИТИБУЛ ПРОПЪРТИ МЕНИДЖМЪНТ - показват, че у нас над 90 % от частните инвеститори се насочват към покупката на жилища, докато търговските площи остават запазена територия предимно за големите международни фондове и дружествата със специална инвестиционна цел. В настоящата статия се разглежда именно частната инвестиция в жилища, доколкото бизнес имотите са различен пазарен сегмент.

Калкулация на брутната доходност

Когато се купува имот, първото съображение разбира се, е доходността, тоест очакваният наем. Класическата логика е, че малките жилища в по търсените квартали са най-доброто решение при дългосрочни договори за управление на имот. Инвеститорите най-често предпочитат едностайни или двустайни апартаменти в атрактивните райони на големите градове. Другата алтернатива са оферти, подходящи за управление на имоти Airbnb. Тогава се търсят добре обзаведени апартаменти в централните части. Когато се сравнява доходността на различните варианти обаче, трябва да се вземе предвид, че при краткосрочното отдаване тип Airbnb има допълнителни разходи и дейности, които не всички собственици са склонни да поемат.

Снимка: Управление.То

Рискове, разходи и ангажименти при отдаването на имот под наем

На първо място е рискът от некоректни наематели. Статистиката на Управление.То, базирана на 25 годишен опит в тази сфера, показва, че един на всеки трима наематели се явява некоректен под една или друга форма. Най-често проблемите са свързани с неплащане на сметките за консумативи - ток, парно, вода и др, понякога има отказ и от плащане на самия наем, а в други случаи щетите за наемодателя са свързани с увреждане на обзавеждането и общото състояние на жилището. Практически не е възможно да се отдава дългосрочно, с хоризонт между пет и десет години, без да се понесе финансова или материална щета, свързана с управлението на имота.

Друг проблем е степента на заетост. Тук фактори са правилното определяне на наемната цена, както и цялостната стратегия за намиране на наематели. Това са важни решения, при които трябва да се вземат под внимание различните рискове и ползи и съответно при необходимост да се подходи към професионална консултация за конкретния случай.

Често се подценява от собствениците и необходимостта от частичен или цялостен ремонт на жилищата в процеса на отдаване под наем. Принципно, важно е в самото начало състоянието да е максимално добро, включително и по възможност с ново обзавеждане. Клиентите на Управление.То могат да разчитат на екип от дизайнери и изпълнители, които да поемат всички ангажименти в това отношение.

Ролята на пропърти мениджърa и превръщането на отдаването под наем в пасивен доход

В последно време е много популярно да се говори за т.нар. пасивен доход и хората асоциират управлението на имоти именно с този термин. Това обаче не е съвсем точно, защото като всяка друга дейност и тук се изисква да се свърши определено количество работа, за да се получават съответните приходи. В процеса на ползване на едно жилище постоянно изскачат проблеми, които наемателят не може, а и не бива да отреагира сам - например дребни ремонти на ВиК и ел. инсталации, ремонти на бяла и черна техника, и други подобни. Наемателят също така не може да взима решения, свързани с етажната собственост и е редно да се консултира със собственика по тези въпроси. А когато жилището се освободи пък е време за обяви за търсене на нови наематели, правят се огледи, договарят се условия и се подписват договори. Факт е, че всичко това може да бъде вършено и лично от собственика, особено ако той е делови човек, с достатъчно свободно време и с необходимите познания в посочените сфери. Все по-често обаче хората избират да наемат професионална фирма за управление на имоти и срещу определен хонорар да ѝ прехвърлят абсолютно всички ангажименти. Към момента единствено Управление.То предлага услуга на пазара, осигуряваща 100 % финансови гаранции за плащанията на наема и консумативите, както и поемане на всички щети по обзавеждането. Именно по този начин, с Управление.То менажирането на апартаменти може да доведе до търсения "пасивен доход", който собственикът да получава всеки месец, целогодишно и без да влага никакви допълнителни усилия.

Снимка: Управление.То

В крайна сметка, важно е да не се забравя, че отдаването под наем е непрекъснат, продължаващ с години процес. Оттук следва, че дългосрочните резултати би трябвало да са водещ критерий при вземането на решения. И макар покупката на имот да е най разпространената форма на инвестиция, доходността от нея сама по себе си не е нито пасивен, нито сигурен доход. Напротив, процесът е свързан с работа, разходи и някои рискове. Въпрос на всеки инвеститор е да оцени тези рискове и да предприеме най-адекватните действия, така че да постигне възможно най-добрия за него резултат.


 Материалът е предоставен от Екип Анализи на Управление.То.