Коментари - ЕЦБ предупреди за възможен хаос при цените на имотите | Бизнес.dir.bg

Всъщност "Експерт в областта на Имотите" е прав, лихвения процент по всеки заем се определя от две компоненти: 1. Основен лихвен процент на БНБ 2. Лихвен процент (процент печалба) на търговската банка. Двете компоненти се сумират и са ясно разписани в договора за заем между лицето и търговската банка. Фиксиран е само 2. понеже 1. е извън контрола на търговската банка. Когато БНБ увеличи основния лихвен процент за лева, се увеличава и лихвения процент по заема със същата ставка на увеличение (имам няколко заема и договорът ми на единия е пред очите ми в момента). Ако приемем Еврото, БНБ отпада от играта, основния лихвен процент ще се определя от ЕЦБ, двете компоненти остават, а търговските банки ще преподпишат (индексират) нови договори със всички длъжници ! Това неминуемо ще доведе драстични увеличение на лихвите по заемите (1% увеличение на лихвата на заем от 100к за 20 години лева грубо качва 100 лева отгоре на месечната вноска). Не съм обаче много съгласен с "Експерт в областта на Имотите", корекция на цените на пазара ще има можеби до 20% надолу. Цените в момента са изкуственно завишени, а и много от работниците в строителството спекулират (не може полуграмотен човек да иска да взема 500 лева на ден, при положение че доктори, инженери, учители, и въобще хора инвестирали години и много пари в образование вземат в пъти по-малко). Не малка част от работниците които в момента работят в чужбина ще се върнат, понеже пазара на труда и там се свива (в строителния сектор). И да в момента има огромен риск от възможен голям катаклизъм, ако войната се разпространи извън Украйна, ако не дай си боже гръмнат някой АЕЦ (примерно запорожкия), или пуснат атомна бомба, ако НАТО ни набута на наша територия големи бази против Русия и една камара още фактори. Всичко това ще срине имотния пазар в България.

С времето значението на основния лихвен процент намалява. Въпреки че преди той се е включвал в изчислението на други лихви при ипотечни и потребителски кредити, все повече тази практика се ограничава, а кредитите, които вече са взети при такива условия се падежират. На 31 декември на основание чл. 35 от Закона за Българската народна банка БНБ обявяви, че считано от 1 януари 2022 г., основеният лихвен процент (проста годишна лихва )е в размер на 0.00 на сто. Въпреки това неговата стойност няма толкова голямо значение за потребителите. Единствено хората, които са изплащат стар заем, който е зависим от стойността на основния лихвен процент, биха могли да се облагодетелстват от това. Останалите потребители, на които им предстои да теглят кредит, трябва да имат предвид, че условията ще бъдат определени спрямо ресурса, с който разполага финансовата институция, кредитната ви история и състоянието на пазара.

До горния коментиращ: Не искам да споря, но имате грешна информация, за да не бъда голословен ще ви цитирам точка 7 от договорът ми за ипотечен кредит изтеглен на 29.03.2022 "7. Кредитът се олихвява с променлив лихвен процент в размер на 3.34% годишно, формиран от стойността референтен лихвен процент, представляващ индикатор Среден лихвен процент по салда по срочни депозити в лева на домакинства, със срок над 1 ден до 2 години, който при отрицателна стойност се приема със стойност нула, и фиксирана преференциална надбавка в размер на 3.28%, при изпълнение на условията описани в приложение 2, наричани по-нататък УСЛОВИЯТА. При нарушаване на УСЛОВИЯТА правото за ползване на преференциите отпада и приложимият лихвен процент се увеличава чрез увеличаване на надбавката съгласно УСЛОВИЯТА. Максималния рзмер до който може да достигне лихвеният процент в резултат на неизпълнение на УСЛОВИЯТА, е променлив лихвен процент формиран от референтен лихвен процент по салда по срочни депозити в лева на домакинствата, представляващ индикатор Среден лихвен процент по салда по срочни депозити в лева на домакинства, със срок над 1 ден до 2 години и фиксирана стандартна надбавка 3.78%. Стойностите на индикатора Среден лихвен процент по салда по срочни депозити в лева на домакинства, със срок над 1 ден до 2 години се публикуват на интернет страницата на Българска Народна банка: http://www.bnb.bg/Statistics/StMonetaryInterestRate/StInterestRate/StIRInterestRate/index.htm в таблица Лихвени проценти и обеми по салда по овърнайт-депозити, срочни депозити и депозити, договорени за ползване след предизвестие, на сектори Нефинансови предприятия и домакинства, секция лихвена статистика" Освен това може да отворите и прочетете общите условия на примерно банка дск раздел III където ясно е описано двете компоненти - Лихвен процент на БНБ + лихвен процент на търговската банка.

Прав си, информацията ми е стара Олп на бнб за април 2023 е 2.77. Но къде е рисковата премия за търговска банка при положение че тя дава кредит на 2.55 например. Това нормално ли е според теб? Тоест този олп на бнб не се взима под внимание от някои банки.

Не мисля че в момента може да вземете какъвто и да било кредит от банка с лихвен под 4%. Освен това никога ама никога една банка не може да е на загуба :). Старите кредити отпуснати когато БНБ държеше лихвения процент по левове 0 или отрицателен, са само с лихва на търговската банка, т.е. 0+2.55. Те ще се преиндексират според договора, мисля че на всеки 6 месеца със средния лихвен процент от предходния 2 годишен период... Ако го смятаме общата лихва по кредита в цифри която ще е за Юни 2023 и нататък през следващите 6 месеца (не съм сигурен дали на 6 месеца ще се индексира или месец за месец) формулата ще изглежда така: (Лихвен процент на БНБ за 06.2021 + 07.2021 + 08.2021 .... + 05.2023) / 24 + (лихва на търговската банка 3.34 при мен) Съответно и вноската ми нараства, нещо което вече започва да се случва. Съвсем скоро очаква много хора с кредити да започнат да се бунтуват, особенно през 2024 когато увеличения лихвен процент на БНБ ще натежава все повече и повече, както по-горе писах на кредит от 100к за 20 години, 1% увеличение на лихвата води грубо до 100 лева отгоре, а този 1% отгоре ще се получи още януари 2024.

Съгласен с това което казваш. Но информацията на бнб е че средната лихва по ипотеките за април 2023 е 2.56. Това което не е логично е че минималната за април би трябвало да е 2.77, но вероятно това са стари кредити които ще се коригират при подновяване както казваш ти. Иначе нямам друго обяснение

Току що приверих Уникредит предлага кредит на 2.69 пр. Фи банк 2.91 Обб 2.8 С ГПР пак не си на 4 пр. а под тях. Това е по сайтовете им. Не съм сигурен дали при запитване ще потвърдят тези проценти. Но както казах това е абсолютно нелогично

Разгледах това което казвате и има две неща (маркетингови уловки)... На всякъде пишат думичката "от" преди лихвения процент, почти е невъзможно да получите такава ставка :) ще ви донесът от девет кладенеца вода, "малка сума теглите", "малко ви е обезпечението", "месечните доходи са ви малки", "срока е много голям" и още тон простотии (и при мен беше така уж лихва на брошурата 2% после излезе 3.3). Другото което е звездичката след лихвата, това означава че е само лихвата на търговската банка, в нея не се включва лихвения процент на БНБ :) и като отидете да си говорите с кредитния инспектор в банката (понеже забравете онлайн за суми над 5к - няма да ви удобрят, или срокове над 2 години - ако срока е до две години може и да ви дадат на тази лихва от 2.4 - 2.7), той ще ви обясни, че то това е само монитора, компютъра се плаща отделно :)

Понеже този разговор с теб ми стана интересен, звъннах в една банка. Обясниха ми че лихвата е 2.69 но може да ми я намалят. Попитах как така след като лихвите на бнб от днес са 2.96. Казаха първо че тази лихва от 2.69 ще се повишивериятно тази седмица заради новата лихва на бнб. Но после ми каза че може пак да ми дадат по ниска лихва Първо каза че не може лихвата да е по ниска от тази на бнб, но после пак каза че банката договаря със всеки клиент индивидуално. Според мен може да дадат на 2.96, но в тези проценти ще е включена ГПР и тяхната такса риск, но това е начин да заобиколят задължителната лихва на бнб. Тоест според мен никой няма да даде по малка лихва от 2.96 пр. Опитват се да на бутат кредити като не вземат под внимания риска. Но с увеличението на задължителните резерви ще ги принудят да вдигнат лихвите по депозитите и кредитите. МОШЕНИЦИ ПЪЛНИ

Ето какво намерих днес, Дeтaйли: Πoвeчeтo бългapcĸи бaнĸи изпoлзвaт OЛΠ зa oпpeдeлянe нa paзмepa нa зaĸoннaтa лиxвa зa ЗАБАВЕНИ плaщaния пo ĸpeдититe, т.e. нe зacягa ĸopeĸтнитe плaтци. Имa САМО ДВЕ бългapcĸи бaнĸи, ĸoитo изпoлзвaт ocнoвния лиxвeн пpoцeнт на БНБ пpи oпpeдeлянeтo нa лиxвaтa нa ипoтeĸитe в лeвoвe - "Toĸyдa Бaнĸ" и Бългapo-aмepиĸaнcĸaтa ĸpeдитнa бaнĸa Упpaвитeлният cъвeт нa БAKБ oбaчe oтмeни ĸopeĸциитe нa лиxвитe, ĸoитo тpябвaшe дa пpeдпpиeмe нa 1 янyapи, cлeд ĸaтo БHБ зaпoчнa дa вдигa ocнoвния cи лиxвeн пpoцeнт cлeд дълги гoдини нa нyлeви cтoйнocти.

Мдам, може и да има някакво изкуственно задържане в момента, заради социалноте недоволство. Моите наблюдения са че голяма част от населението последните 2-3 години изтеглиха заеми, дори и фирми с много милионни, защото още при началото на корона кризата беше ясно че ще има инфлация. Ако БНБ последва ЕЦБ и ФЕД толкова агресивно (а и няма нужда, нито ще помогне за намаляване на инфлациата) да вдига лихвите, поне в България ще има революция, представяте ли си вноската ви по кредита от 500 лева да стане 800 в рамките на месец (между впрочем нещо подобно се получи 2009 при спукването на имотния балон, но тогава хората с кредити бяха доста по-малко от сега). Според мен е много вероятно следващите 6-12 месеца лихвите по взетите и по новите кредити да бъдат драстично увеличени (преиндексирани) от банките, но ще видим не мога да прогнозирам нищо със сигурност, то в момента ситуацията е ужасна от днес за утре никакъв план на нищо не можеш да направиш. А ако приемем и еврото, всички договори на банки ще се променят, и дори и да изтеглите нов кредит сега, ще ви направят нов договор с лихвата на ЕЦБ която към комента е 3.25 и още ще се качва до към 3.75 може би (може и за това да има аномалия, защото ТБ-тата знаят че ще правят нови договори скоро, а сега да хванат колкото могат повече кредити).

Именно, за момента повечето банки не зависят от олп на бнб, но няма как лихвеният процент и рисковата премия в бг да останат по ниски от тези в САЩ и Европа. Както бях написал по горе, това леко по леко ще се коригира. Предполагам че банките може пак да приложат мораториум за тези които не могат да плащат. Но лихвите на фед и ЕЦБ ще се задържат такива за дълго. Според мен много хора ще имат проблеми. Но ще видим. Това което мисля е че плаващите лихви ще ударят 4 до 4.5пр до края на 2024

Причините: Доходите на хората растат, депозитите растат, забавяне на инфлацията, рекордно ниска безработица, кредитите са много достъпни за разлика от тези в еврозоната. По заможните украинци бягащи от войната и руснаци бягащи от мобилизация също могат да променят пазара. София е най-евтината столица в ЕС. Трябва да стане катаклизъм тип да бомбардират града или да станем супер непривлекателна дестинация поради социално-политически причини тип северна корея или иран, донякъде русия в момента. Ако БНБ не повиши рязко лихвите , така както е в еврозоната, няма изгледи да настъпи такъв хаос у нас. Ще има плавен растеж в София (и по морето може би) за по-малките градове е възможен спад, не уточних, че говоря основно за София. А отсега ти казвам, че няма да влезем скоро в еврозоната и няма да имаме техните лихви. Тук отварям скоба , че аз също не съм безкритичен към някои от нещата, които се случват тук , това, че хора със съмнителни доходи решиха масово да инвестират на нашия бг имотен пазар, нещо което не биха могли да направят в Западна Европа заради регулациите които имат в еврозоната.

Ако влезем в еврозоната цените падат заради лихвите и регулациите, ако станем руска губерния цените пак падат, щото ще сме Северна Корея на Балканите. Извод цените винаги ще падат!

Цeнитe нa жилищaтa в eвpoзoнaтa мoжe дa ce нacoчaт ĸъм "нeyдъpжим" cпaд, зapaди виcoĸитe лиxви пo ипoтeчнитe ĸpeдити, ĸoитo възпpeпятcтвaт гoлямa чacт oт пoĸyпĸитe, зaщoтo ca нeпocилни зa дoмaĸинcтвaтa и нeпpивлeĸaтeлни зa инвecтитopитe. Oт peĸopднo ниcĸи нивa oт юли EЦБ пoвиши лиxвeнитe пpoцeнти в oпит дa ce cпpaви c виcoĸaтa инфлaциятa и изглeждa щe пpoдължи дa гo пpaви пpeз cлeдвaщитe мeceци. Bъздeйcтвиeтo зaпoчвa дa ce yceщa oт пaзapa нa имoти eдвa ceгa. Toй пpoцъфтявa пpeз epaтa нa нa лecнo ĸpeдитиpaнe, нo явнo тeзи дни ca ĸъм ĸpaя cи, cъдeйĸи пo пpeдyпpeждeниятa нa бaнĸaтa. Cпopeд EЦБ cпaдът нa цeнитe мoжe дa cтaнe нeoбичaeн, зaщoтo нapacтвaщитe лиxвeни пpoцeнти пo нoвитe ипoтeчни зaeми щe нaмaлявaт дocтъпнocттa и щe yвeличaвaт лиxвитe въpxy cъщecтвyвaщитe ипoтeĸи, "ocoбeнo в cтpaнитe, ĸъдeтo пpeoблaдaвaт ипoтeĸитe c пpoмeнлив лиxвeн пpoцeнт",

Ясно е, че сегашното ниво на лихвите у нас е невероятна аномалия, която не отразява реалното ниво на риска при кредитирането, както за бизнеса, така и за гражданите. Не може това ниво да е под това на държавата, в която живеят и работят кредитополучателите, още повече - да е под нивото на Еврозоната и на САЩ. И, както при всяка финансова аномалия, изчистването й вероятно ще е доста болезнено. Нищо чудно в близко бъдеще - между 6 и 12 месеца, да станем свидетели на удвояване на лихвените нива по левовите заеми у нас и на увеличението с 50% на тези в евро. Това ще доведе до влизане на цените на кредитите у нас в рамките на закономерността, но един такъв процес безспорно ще е много болезнен - и за кредитополучателите, и за кредиторите.

БНБ не влияе на лихвите по никакъв начин. ЕЦБ го прави. Вземи да прочетеш, да се ограмотиш. БНБ увеличава задължителните резерви на търговските банки, което намалява кредитирането и ги принуждава да вдигнат лихвите по депозитите и по кредитите.

До Експерт в областта на Имотите (нерегистриран) Ти си напълно заблуден Ако изпадне някой в рецесия, централната банка ЕЦБ ще намали лихвите а няма да ги вдигне. БНБ НЕ е автономна, тя не може да играе с лихвите а само да повишава и намалява наказателните лихви по просрочията и да увеличи или намали задължителните резерви на търговските банки Ще трябва да си платиш за тази лекция

До Експерт С това приключвам От 1 юни бнб повишава задължителните резерви на търговските банки от 5 на 10 пр. От 1 юли повишение от 10 на 12.пр Ще последват още повишения. За сравнвние повечето европейски банки са на 1 пр. резерви Рискът в бг не може да е по малък от риска в САЩ и Европа, това е аномалия, която ще бъде КОРИГИРАНА. Лека вечер и успех

Лека и успех Кочо! Дира на случаен пронцип ми изтриха половината коментари, модераторите да кажат защо при положение, че не съм нарушил правилата.

И да и не Виж какво стана с кредит сюис. ЕЦБ изобщо не се намеси. Ако не е достатъчно голяма за да бъде спасена няма да бъде спасена. ЕЦБ няма да спасява банки. Държавите ще си ги спасяват ако решат. Това се случи с дойче банк. ЕЦБ не взе отношение. Така и трябва да бъде

Проблемът не е в нормалните кредити и потребители, а в опциите и застрахователните пакети (или фючърси), които са накупили европейските банки с цел: 1 спонсориране на зелен преход, 2 спонсориране на лгбт пропаганда 3 американски облигации. А основните инвеститори от близкия изток и Азия изтеглиха парите след конфискацията на руски активи. Единственото, което крепи европейската банкова система са ипотечните кредити. Ха спряха, ха си... конят в реката