В каква валута е по-подходящо да изтеглим жилищен заем - в лева или евро?

Снимка: ProCredit Bank

В каква валута е по-подходящо да изтеглим жилищен заем - в лева или евро?

Съветите на Нина Малчева, експерт Връзки с клиенти в ПроКредит Банк

07:30 | 12 май 2022

0 9776 Снимка: ProCredit Bank

Кандидатстването за кредит без посещение на банков офис е факт дори при жилищните кредити. Какви предимства носи дигитализацията за клиентите?

През последните няколко години голяма част от живота ни се прехвърли онлайн. Пандемията, която ни предизвика да прекарваме повече време у дома, ни накара и да преоткрием света на дигиталните услуги. Сякаш започнахме да свикваме с този начин на живот и имаме все по-големи изисквания и очаквания към институциите, включително и към финансовите.

Докато преди няколко години кандидатстването за кредит онлайн не беше възможно, то днес почти всяка банка предлага тази възможност.

В ПроКредит Банк например дигитализацията стана част от ежедневието на клиентите ни още много преди пандемията, което допринесе за бързата адаптация към този начин на работа. Последните събития бяха само допълнителен катализатор, който ускори процеса.

Клиентите вече предпочитат банкирането да бъде онлайн. Така не се налага да губят време, за да ходят до банков клон. Това им спестява ценно време, а в същото време им предоставя разнообразие от услуги и възможности за банкиране.

На какви условия трябва да отговарят клиентите, когато се насочват към финансиране от банка и как да разберат коя е най-подходящата за тях оферта?

Покупката на жилище е важен момент в живота на много хора. В повечето случаи това се случва чрез финансиране на сделката с жилищен кредит. Това е дългосрочен кредит за голяма сума и предвид факта, че ще се изплаща през голяма част от живота им, трябва добре да се запознаят с условията по договора, както и да помислят върху потенциалните рискове, свързани с него.

Едва ли има банка, която ще е склонна да отпусне жилищен кредит, ако клиентът няма стабилен месечен доход или не може да докаже неговия произход и размер. Безсрочният трудов договор без изпитателен срок, се смята за най-сигурното доказателство пред банковия сектор за стабилен месечен доход.

Освен това е важно клиентът да може да прецени възможностите си и да умее да планира. Добра практика да финансира 20% от покупката с лични средства и да разполага с финансов буфер, който да покрива поне три месечни вноски.

Кредитната история също е от значение. Колкото и добри доходи да има той, колкото и добро обезпечение - ако не е плащал редовно вноските си по предходни и текущи заеми - това ще се отрази на решението на банката. Със сигурност обаче, ако клиентът е редовен платец, то той не би срещнал трудности при получаването на финансови средства от банка.

Ако клиент иска да разбере колко точно ще струва кредитът му, то трябва да знае, че лихвеният процент представлява само една част от стойността, а Годишният процент на разходите (ГПР) показва цялата картина. Това е така, защото в ГПР са включени всички такси и комисионни, свързани с обработката и отпускането на финансирането. Много често на пазара се предлага нисък лихвен процент, а финансирането е обвързано с високи такси по кандидатстване, оценка на обезпечението и други съпътстващи комисионни. Затова ГПР е приет и като показател, по който да се сравняват различни оферти за кредит. Изборът на финансиране и банка само на база на лихвен процент би бил подвеждащ.

Когато клиент иска да избере най-изгодните условия за кредит, освен на размера на ГПР, то той трябва да обърне внимание и на още два параметъра - общо дължима сума и размер на месечната вноска. Много е важно вноската да не натоварва месечния бюджет на домакинството. Има предложения, при които в месечната вноска се съдържат и допълнителни разходи - например застраховка Живот. Тя може да бъде една значителна част от крайното оскъпяване.

В ПроКредит Банк застраховката Живот не е задължителна. Единствената застраховка, която е необходимо да се сключи е на обезпечението, т.е. на имуществото.

Каква част от стойността на имота финансират банките?

Размерът на кредита, който една банка е склонна да отпусне, зависи пряко от две неща. Първото е пазарната оценка. Тя се изготвя от професионални оценителски фирми и е базирана на определена методология. Всяка банка залага различни параметри, по които оценителите определят стойността на имота. Вследствие на тази разлика един и същ имот може да получи различни оценки, като понякога тези разлики са доста съществени. Цената може да бъде както над, така и под стойността на имота, която реално клиентът плаща. И в тази връзка е възможно финансирането да поеме значителна част от продажната цена на имота, като по този начин клиентът използва личните си средства евентуално за довършителни дейности, ремонт и обзавеждане.

Вторият важен фактор, от който зависи максимално допустимото финансиране за конкретния имот, е процентът от изготвената оценка, който банките могат да отпуснат. Някои банки са склонни да финансират 80% от размера на пазарната оценка, докато други биха отпуснали и до 90%. Сумата, която всеки може да вложи в покупката на жилище в конкретния момент е различна и процентът самоучастие е индивидуален за всеки купувач. Във всички случаи предприемането на такава важна стъпка без самоучастие е доста рисковано и носи със себе си негативи като например получаване на по-неизгодни условия. Друг риск е това, че месечната вноска по кредита със сигурност ще бъде по-висока, което може да попречи на домакинството в бъдеще да заделя спестявания, за да може да посрещне непредвидени разходи, промяна на дохода, безработица, ремонтни дейности и др.

Могат ли потребителите да изтеглят жилищен кредит за строеж на къща?

От жилищен кредит могат да се възползват и клиентите, които желаят да построят свое жилище. Обикновено финансирането се отпуска на два или повече транша, като това е съобразено с необходимостта от средства на определени етапи от строителството на сградата, както и от стойността на предложеното обезпечение от страна на клиента. За обезпечение може да се ползва парцела, върху който ще се строи, а впоследствие и построеният имот или друго жилище, собственост на клиента.

Особеностите при този вид финансиране са свързани с това, че преди да се пристъпи към кандидатстване за финансиране, клиентът трябва да разполага с основни документи - одобрен архитектурен проект, разрешително за строеж и да се представят разходите за бъдещото строителство, чрез предоставянето на документ за количествено-стойностна сметка.

Тъй като ПроКредит Банк предлага целеви жилищни креди, е необходимо след като сградата бъде построена, клиентът да предостави документ, че тя е завършена и има разрешение за ползване.

Кредит с фиксирана или плаваща лихва е по-удачно да изберем?

Всеки от двата варианта има и плюсове, и минуси.

Фиксираният лихвен процент се договаря още при сключването на договора с банката и не се променя (освен при форсмажорни обстоятелства) до окончателното изплащане на кредита.

Основното предимство на този тип заеми е сигурността - размерът на погасителните вноски е еднакъв за определен срок и не зависи от промените в пазарните нива на лихвените проценти. Така кредитополучателят може да планира бюджета си за дълъг период от време в бъдещето.

При повечето банки в България, срокът в който лихвата по жилищния кредит може да се фиксира е в порядъка между 1 и 5 г. ПроКредит Банк е единствената банка, при която този срок е 10 г.

При плаващият лихвен процент размерът на месечната вноска се променя с времето. Лихвата се формира като сбор от два основни компонента - т. нар. "референтен лихвен процент", който не е константна величина и зависи от основната пазарна лихва и "фиксирана надбавка", чийто размер остава без промяна за целия срок на кредита.

Всяка кредитна институция е длъжна да публикува методиката за изчисляване на референтния лихвен процент, която показва как се определя и при какви условия може се променя. В ПроКредит Банк референтният лихвен процент се определя на база 6-месечен Euribor, което води до по-голяма прозрачност и стабилност.

В каква валута е по-подходящо да се изтегли жилищният кредит - в лева или евро?

За да може да си отговори на въпроса в евро или лева да бъде жилищният кредит, първо трябва си зададе въпроса В каква валута са доходите ми? Винаги е по-удачно кредитът да бъде изтеглен във валутата, в която получавате възнаграждението си, за да избегнете превалутиране всеки месец при плащане на вноската.

Лихвата по жилищните кредити в ПроКредит Банк се формира по един и същ начин, независимо в каква валута ще е финансирането, като плаващата компонента в лихвения ни процент винаги е индекса 6 месечен Euribor.

Друг въпрос, който вълнува клиентите при избора на валута на кредита е посочването на цената на имота в евро. Факт е и обаче, че в повечето случаи при изготвянето на предварителен договор за покупко-продажбата на имота се упоменава цената на имота в евро, но се допълва и левовата му стойност, изчислена по фиксинга на БНБ. Това означава, че купувачът може да заплати сделката и в лева, и в евро.

Какво бихте посъветвали бъдещите купувачи на имоти?

Моят съвет към клиентите винаги е да определят приоритетите си - какви са нуждите и желанието им за жилище, могат ли да направят компромиси с тях, ако се наложи. Да видят какви са средните цени на имотите в кварталите, които ги интересуват, но и да сравнят с останалите. Да направят равносметка за спестяванията си и да имат предвид, че част от тях ще им бъдат нужни за разходи, свързани със сделката като нотариални такси, евентуални брокерски комисионни, такси към банката и др. Ако жилището има нужда от ремонт - да калкулират и какви средства ще трябва да вложат в него, банките също биха могли да финансират ремонтни дейности, както и обзавеждане. Не на последно място да съобразят размера на вноската, която ще е за не кратък срок с доходите на домакинството. На пръв поглед звучи сложна формула от изчисления, но не е така. Ще дам пример с ПроКредит Банк - ние знаем, че клиентите не са длъжни да знаят всичко това, затова част от ежедневната ни работа е именно тази консултация и съветите, които им даваме, така че заедно да можем да стигнем до най-доброто за тях.

Материалът е предоставен от ПроКредит Банк.

ИЗБРАНО