17-11-2017 20-11-2018

Начална дата Крайна дата

Пазарът на ваканционни имоти през 2026 г.: ценови натиск и пренареждане на търсенето

По-малко импулсивни покупки, повече инвестиционна логика и ясна граница между „продаваеми" и „застояли" имоти

Снимка: iStock by Getty Images

Пазарът на ваканционни имоти през 2026 г.: ценови натиск и пренареждане на търсенето

09:49 | 22 юни 2026 7936 Снимка: iStock by Getty Images

След няколко години на устойчив ръст на цените, засилено инвестиционно търсене и активизация както на български, така и на чуждестранни купувачи, през 2026 г. пазарът на ваканционни имоти в България навлиза в по-зряла фаза. Основните курорти по Черноморието и планинските дестинации продължават да формират ядрото на търсенето и предлагането, но динамиката вече се измества от "бърз растеж" към по-избирателни сделки и по-ясна диференциация между качествени и второстепенни имоти.

Цените: ръстът се забавя, но не спира

През периода 2023-2025 г. ваканционните имоти в България отбелязаха кумулативен ръст, който в най-атрактивните локации достига двуцифрени стойности.

В началото на 2026 г. тенденцията е по-скоро към умерено поскъпване или стабилизация, отколкото към нов ценови скок. По данни на Bulgarian Properties, една от най-големите агенции за недвижими имоти у нас, в морските курорти като Слънчев бряг, Несебър и Свети Влас цените на качествените апартаменти в поддържани комплекси се движат в диапазона около 1200-2000 евро/кв.м, като премиум имоти надхвърлят тези нива. Созопол трайно влиза в групата на най-предпочитаните морски локации със средни цени от 1500-1600 евро/кв.м., движени от силното търсене в затворени комплекси с допълнителни услуги и ограниченото предлагане на качествени имоти в старата градска част.

По Северното Черноморие (Балчик, Каварна) пазарът остава по-слаб като ликвидност, но с постепенно повишаване на интереса към по-големи имоти и къщи и устойчиви ръстове на цените от 4-6% годишно.

В Банско, Пампорово и други планински курорти стойностите остават по-ниски средно, между 900 и 1200-1300 евро/кв.м., с ясно изразено поскъпване при имоти с добра локация и възможност за отдаване под наем.Боровец традиционно е с по-високи цени, достигащи средни между 1600 и 2000 евро.

Търсенето: по-малко импулсивни покупки, повече инвестиционна логика

Ключовото развитие през 2026 г. е, че цената вече не е единственият двигател на сделките. Купувачите все по-често оценяват доходността, разходите за поддръжка и реалната заетост при краткосрочно отдаване.

Търсенето се измества от "емоционална ваканционна покупка" към инвестиционен подход, споделят експертите. Това се вижда ясно в профила на купувачите:

български домакинства с по-високи доходи, търсещи втори дом с възможност за частично отдаване под наем
инвеститори, ориентирани към краткосрочен наем
чуждестранни купувачи, които търсят втори дом на по-достъпна цена спрямо Средиземноморието

Наблюдава се и по-висока чувствителност към качеството на управлението на комплексите. Лошо поддържаните сгради губят интерес по-бързо, дори при по-ниска цена. Същевременно, голяма част от купувачите търсят имоти в сгради без такса поддръжка.

Предлагането: повече изход от пазара

Един от ключовите фактори през 2026 г. е нарастващото предлагане. Причините за това са комбинация от икономически и поведенчески фактори:

част от собствениците не постигат очакваната доходност от краткосрочни наеми
разходите за поддръжка, такси към управляващи дружества и ремонти растат
ограничено лично ползване - много имоти се използват рядко и иостават празни
натрупване на капиталова печалба след няколкогодишен ръст на цените и желание за "осребряване" след приемането на еврото

Ако искаш да разбереш с колко е поскъпнал твоят ваканционен имот и колко струва той днес, направи го за секунди с безплатния имотен калкулатор на Bulgarian Properties.

Колко струва твоят имот? Заяви онлайн оценка сега!

Местоположение на имота^*

Квартал

Тип на имота^*

Тип строителство^*

Площ (кв.м.) (㎡)^*

Двор (кв.м.) (㎡)

Това създава естествен "изходен натиск" от пазара, особено в по-наситените курортни комплекси. Летният сезон традиционно засилва този процес - активността на огледите се увеличава, комплексите изглеждат в най-добра форма, а присъствието на чуждестранни купувачи е по-силно.

Какво се търси: новите предпочитания на купувачите

Ясно се открояват няколко предпочитани типа имоти, посочват от Bulgarian Properties:

двустайни апартаменти в поддържани комплекси с басейн и добра инфраструктура
имоти с ниски или без такси за поддръжка и предвидим режим на управление
жилища с възможност за целогодишно ползване, а не само сезонно

По-рядко се търсят големи апартаменти и къщи, само при силна локация и добра цена. Ключов фактор става качеството на микропазара - конкретният комплекс често е по-важен от самия курорт.

Сравнение с 2025 г.: по-малко сделки, по-висока селективност

Спрямо 2025 г. пазарът през 2026 г., поне до момента, се характеризира с леко забавяне на броя сделки в масовия сегмент, по-дълъг период за реализация на имотите и по-голяма разлика между "продаваеми" и "застояли" оферти. Сравнението на броя сделки за първото тримесечие на 2026 г. спрямо първото тримесечие на 2025 г. показва средно 15% по-малко продажби у нас тази година, като съпоставката в курорти като Несебър и Балчик достига дори 30% спад.

Все по-ясно се оформя разделителна линия между имоти с добра локация, адекватно ценообразуване и професионално управление, и такива, които остават на пазара значително по-дълго без интерес от страна на купувачи.

Това, което се наблюдава и при жилищните имоти в големите градове, е валидно и за пазара на ваканционни обекти - пазарът не се свива, но става по-неравномерен и по-зависим от качеството на конкретния имот. В този смисъл 2026 г. се характеризира по-скоро с "пазар на избор", отколкото с пазар на масова активност.

Въвеждането на еврото се проявява като фактор, който влияе по-силно върху динамиката на сделките, отколкото върху самите ценови нива. Изминалата година беше белязана от засилено желание у купувачите за по-бързо вземане на решение и затваряне на сделки, често мотивирано както от инвестиционни очаквания, така и от стремеж за защита от инфлационни процеси и валутна несигурност. Активност на пазара на ваканционни имоти се наблюдаваше както от български купувачи, така и от чуждестранни инвеститори, които традиционно гледат на България като на по-достъпен вход в европейския ваканционен имотен сегмент.

След приемането на еврото очакванията на анализаторите са за допълнително повишаване на активността от страна на чуждестранни купувачи. В краткосрочен план това може да доведе до ускоряване на сделки при качествените имоти и до допълнително разширяване на ценовата диференциация в рамките на отделните курорти.

За продавачите активният летен сезон е благоприятен момент при правилно позициониране, тъй като ликвидността традиционно се увеличава, споделят от Bulgarian Properties. За купувачите пазарът предлага повече избор, но и по-високи изисквания към анализ на реалната възвръщаемост.

Еврото добавя допълнителен слой динамика, но не променя основната логика: пазарът се движи все повече от качество, доходност и устойчивост, а все по-малко от спекулативни очаквания.

Ако искаш да разбереш колко струва твоят ваканционен имот днес, направи го за секунди с безплатния имотен калкулатор на Bulgarian Properties.