Отдаване под наем на имот: какво трябва да знаем?
Ползите от инвестицията в недвижим имот са широко известни и конкретно в България тя си остава най-популярният избор. Управлението на имоти чрез отдаване под наем генерира прогнозируем доход, а жилищата имат статут на сигурно вложение, чиято стойност обикновено расте във времето. В страната също така съществуват утвърдени модели за кредитиране, предоставяйки възможност на голям кръг физически лица да разширяват инвестиционните си портфейли и чрез външно финансиране. Данните на Управление.То - бранд на СИТИБУЛ ПРОПЪРТИ МЕНИДЖМЪНТ - показват, че у нас над 90 % от частните инвеститори се насочват към покупката на жилища, докато търговските площи остават запазена територия предимно за големите международни фондове и дружествата със специална инвестиционна цел. В настоящата статия се разглежда именно частната инвестиция в жилища, доколкото бизнес имотите са различен пазарен сегмент.
Калкулация на брутната доходност
Когато се купува имот, първото съображение разбира се, е доходността, тоест очакваният наем. Класическата логика е, че малките жилища в по търсените квартали са най-доброто решение при дългосрочни договори за управление на имот. Инвеститорите най-често предпочитат едностайни или двустайни апартаменти в атрактивните райони на големите градове. Другата алтернатива са оферти, подходящи за управление на имоти Airbnb. Тогава се търсят добре обзаведени апартаменти в централните части. Когато се сравнява доходността на различните варианти обаче, трябва да се вземе предвид, че при краткосрочното отдаване тип Airbnb има допълнителни разходи и дейности, които не всички собственици са склонни да поемат.
Рискове, разходи и ангажименти при отдаването на имот под наем
На първо място е рискът от некоректни наематели. Статистиката на Управление.То, базирана на 25 годишен опит в тази сфера, показва, че един на всеки трима наематели се явява некоректен под една или друга форма. Най-често проблемите са свързани с неплащане на сметките за консумативи - ток, парно, вода и др, понякога има отказ и от плащане на самия наем, а в други случаи щетите за наемодателя са свързани с увреждане на обзавеждането и общото състояние на жилището. Практически не е възможно да се отдава дългосрочно, с хоризонт между пет и десет години, без да се понесе финансова или материална щета, свързана с управлението на имота.
Друг проблем е степента на заетост. Тук фактори са правилното определяне на наемната цена, както и цялостната стратегия за намиране на наематели. Това са важни решения, при които трябва да се вземат под внимание различните рискове и ползи и съответно при необходимост да се подходи към професионална консултация за конкретния случай.
Често се подценява от собствениците и необходимостта от частичен или цялостен ремонт на жилищата в процеса на отдаване под наем. Принципно, важно е в самото начало състоянието да е максимално добро, включително и по възможност с ново обзавеждане. Клиентите на Управление.То могат да разчитат на екип от дизайнери и изпълнители, които да поемат всички ангажименти в това отношение.
Ролята на пропърти мениджърa и превръщането на отдаването под наем в пасивен доход
В последно време е много популярно да се говори за т.нар. пасивен доход и хората асоциират управлението на имоти именно с този термин. Това обаче не е съвсем точно, защото като всяка друга дейност и тук се изисква да се свърши определено количество работа, за да се получават съответните приходи. В процеса на ползване на едно жилище постоянно изскачат проблеми, които наемателят не може, а и не бива да отреагира сам - например дребни ремонти на ВиК и ел. инсталации, ремонти на бяла и черна техника, и други подобни. Наемателят също така не може да взима решения, свързани с етажната собственост и е редно да се консултира със собственика по тези въпроси. А когато жилището се освободи пък е време за обяви за търсене на нови наематели, правят се огледи, договарят се условия и се подписват договори. Факт е, че всичко това може да бъде вършено и лично от собственика, особено ако той е делови човек, с достатъчно свободно време и с необходимите познания в посочените сфери. Все по-често обаче хората избират да наемат професионална фирма за управление на имоти и срещу определен хонорар да ѝ прехвърлят абсолютно всички ангажименти. Към момента единствено Управление.То предлага услуга на пазара, осигуряваща 100 % финансови гаранции за плащанията на наема и консумативите, както и поемане на всички щети по обзавеждането. Именно по този начин, с Управление.То менажирането на апартаменти може да доведе до търсения "пасивен доход", който собственикът да получава всеки месец, целогодишно и без да влага никакви допълнителни усилия.
В крайна сметка, важно е да не се забравя, че отдаването под наем е непрекъснат, продължаващ с години процес. Оттук следва, че дългосрочните резултати би трябвало да са водещ критерий при вземането на решения. И макар покупката на имот да е най разпространената форма на инвестиция, доходността от нея сама по себе си не е нито пасивен, нито сигурен доход. Напротив, процесът е свързан с работа, разходи и някои рискове. Въпрос на всеки инвеститор е да оцени тези рискове и да предприеме най-адекватните действия, така че да постигне възможно най-добрия за него резултат.
Материалът е предоставен от Екип Анализи на Управление.То.
НАЙ
"Главболгарстрой" е избран за строителството по проекта за разширение на производството на катодна мед на "Аурубис"
Как изглежда изкуственият интелект в очите на студентите
Green Transition 4.0: Пътят към устойчиво и справедливо бъдеще
Събирачи на трюфели и гъби у нас се обявиха против промени в данъчен закон
Green Transition 4.0: Пътят към устойчиво и справедливо бъдеще
Радан Кънев предупреди, че може да връщаме пари по ПВУ заради отложената енергийна либерализация
Бюджетната комисия прие на първо четене забраната за реклама на хазарт
Парламентът улесни наемането на граждани от трети страни за сезонна работа у нас