Експертът Георги Пейчев пред Dir.bg: Новото строителство насища пазара на имоти, но срив няма да има

Увеличените лихви по кредитите може да доведат до понижена активност, но не и до продължително спадащи цени

Снимка: Shutterstock/Иван Григоров

Експертът Георги Пейчев пред Dir.bg: Новото строителство насища пазара на имоти, но срив няма да има

Увеличените лихви по кредитите може да доведат до понижена активност, но не и до продължително спадащи цени

09:12 | 20 март 2019 | Редактор : Лилия Чалева 67 6209 Снимка: Shutterstock/Иван Григоров

В момента хитът на пазара на имоти за живеене е тристайното жилище, като цените в София варират от 1000-1100 до 1300-1800 евро/кв. м. Очакваното увеличение на лихвите по кредитите би довело до задържане или "замръзване" на цените, а може би и лек спад в активността на пазара, но в никакъв случай няма да станем свидетели на продължително спадащи цени. Това каза в интервю за Dir.bg експертът в сектора на недвижими имоти Георги Пейчев, който е мениджър на една от централните кантори на "Имотека", част от групата на AGCapital.

Снимка: Shutterstock/Иван Григоров

Какво се случва на пазара на имоти през първите два месеца на тази година и наблюдават ли се индикации за промяна в търсенето и предлагането?

От средата на 2018 г. станахме свидели на започналото "успокояване" на пазара на недвижими имоти. Очакваме през 2019 г. това успокояване да продължи. Като цяло търсенето от страна на купувачите ще продължи да е силно, но и предлагането няма да отстъпва.

Очакваме постепенно насищане на пазара благодарение на новото строителство, което ще бъде съществен фактор и през 2019 г. Това неминуемо ще окаже натиск върху цените.

За спад на нивата е рано да се говори въпреки че не е изключено в някои отделни райони да наблюдаваме понижение. Намалява и броят купувачи, които реализират сделка за по-малко от седмица или две. Това основно се дължи на по-голямото предлагане и възможността на купувачите да изберат най-доброто жилище за своите нужди.

Двегодишният рай на ниските лихви по кредитите е на път да свърши. Очаква се това лято лихвите по жилищните заеми на тръгнат бавно нагоре. Неминуемо това ще се отрази на пазара на имоти. Каква е вашата прогноза?

За увеличаването на лихвите по кредитите се заговори още в края на миналата година. Това е контролиран процес, който няма да доведе до големи сътресения и маржове в цените на имотите. Това покачване би довело до задържане или "замръзване" на цените, а може би и лек спад в активността на пазара. Но в никакъв случай няма да станем свидетели на продължително спадащи цени.

Кой е хитът за покупка на имот, за който има най-много реализирани сделки?

Ако говорим за покупка на имот за живеене - недвусмислено хитът е тристаен апартамент, около 100-120 кв. м, ново или старо, но в добре поддържана сграда, строителство, в райони с добра инфраструктура, предлагащи спокойствие, комуникативност, в близост до паркове или градини, градски транспорт, детски градини или училища. Да има гараж или паркомясто и сервизни помещения са сред основните критерии, за които купувачите трудно се съгласяват да закупят имот, ако липсват.

Ако говорим за инвестиция - то това са по-малки тристайни жилища и нормални двустайни, обикновено в централните райони на София. Жилища, които спокойно могат да се отдават на хотелски принцип или такива, които да се отдават дългосрочно и с добра доходност.

Доколко инвестицията в имоти е все още печеливша и какъв трябва да е имотът, за да ти носи добра доходност?

Да се купи имот, който отговаря на желанията на купувача, но и в същото време да може да се продаде бързо, ако се наложи, не е лесна задача. По-важното е, че инвестицията в имот е сигурна. Независимо от пазара в момента. Ако днес не е изгодно да се продаде, утре ще бъде. Затова тази стъпка никога няма да излезе от актуалност.

И все пак, как да изберем жилище с потенциал?

На имотния пазар се наблюдават все по-качествени оферти. Имоти, които отговарят на по-голямата част от критериите на купувачите, на пазарни цени. Имотът не е инвестиция с голям марж в кратък срок. Това е начин за съхранение на парите и в същото време опция за печалба след време, но при ръст на цените. Отдаването под наем е добър вариант за възвръщане на инвестицията. Затова най-важно е просто жилището да е хубаво, колкото и субективно да звучи това. Трябва да изберем жилище, което да покрива в най-голяма степен критериите ни за локация, етаж, разпределение, площ.

И за никого не е тайна, че имотите "на зелено" покриват един от основните ни критерии - този за цена. Друг вариант е апартамент в стара сграда, обикновено за ремонт, който да си ремонтираме и обзаведем по наш вкус. И за подобни имоти купувачите успяват да договарят добри параметри на сделка.

Има жилища, които изглеждат като от реклама за красив дом и веднага ни грабват, а после се оказва, че самата сграда е проблемна - лошо строителство, подпочвени води и т. н. Кои са видимите особености на такива сгради, по които да ги разпознаем?

Наблюденията ми са, че все по-рядко ставаме свидетели на имоти в такива сгради или се строят такива сгради. Трудно е от пръв поглед да се разбере колко качествено е построена дадена сграда, има ли някакви проблеми и от какъв характер са те. Освен ако тези особености не са налице и са видими с просто око - падаща външна мазилка, "потъваща сграда", наводнени подземни етажи или др. И все пак съветвам хората добре да се информират за районите, в които са си харесали имоти, да се интересуват от историята на сградата или инвеститора, който е построил или строи дадената сграда.

Има ли "глад" за определен тип имоти и търсене на жилища? Кои са тай-предпочитаните локации и ценови диапазон?

Не мога да кажа, че има "глад" за определени имоти. Благодарение на по-голямото предлагане на имоти ново строителство, пазарът започва да се насища. На пазара се наблюдава все по-голямо предлагане на имоти на зелено, в груб строеж или на такива в готов вид и даващи възможност за нанасяне от момента на покупката. Сред най-предпочитаните локации си остават тези, в които метрото е пуснато в експлоатация или в тези, в които предстои да се пусне. Централните, южните райони и тези в източната част си остават най-търсени.

Относно ценовите диапазони - трудно е да се постави средна цена като цяло за София. Свидетели сме на различни цени във всеки един район на столицата, като тези цени варират в зависимост от типа на жилището, вида строителство, състоянието на сградата, жилището, от околоблоковото пространство, дали е в завършен вид или се строи в момента. В периферната на центъра зона могат да се намерят имоти средно за 1000-1100 евро/кв.м, а в идеалния център или Лозенец може да се намери и купи имот средно за 1300-1800 евро/кв.м.

Кой е съветът, който най-често давате на вашите клиенти?

Много са съветите, които бих дал. Може би едни от най-важните са - да бъдат внимателни при избора на жилище. Да се доверяват на професионалисти - адвокати, архитекти, брокери, които ще им помогнат да направят най-добрия избор, да договорят добри условия на сделката.

Вашата прогноза за пазара на имоти през тази година?

Да не очакват "срив" на пазара, защото такъв не се очаква. На пазара ще започнат да се реализират още много и разнообразни проекти в различните райони на столицата, което ще доведе до дълготрайно стабилизиране на цените, въпреки очакваното леко повишение на лихвите по кредитите.