17-11-2017 20-11-2018

Експерът Георги Пейчев: Свидетели сме на исторически ниски лихви по ипотечните кредити

Сделките за тристайни апартаменти с малко изпреварват другите, но най-привлекателни за инвестиция са двустайните жилища

10:24 | 14 септември 2019 | Автор : Лилия Чалева 67 8566 Снимка: Shutterstock/Иван Григоров

Не се наблюдава съществено покачване в цените на имотите през лятото, по-скоро можем да кажем, че нивата са стабилни. Очакваме до края на годината запазване на стабилността на пазара и нормален ръст на сделките. Това каза в интервю за Dir.bg експертът в сектора на недвижими имоти Георги Пейчев, мениджър на една от централните кантори на "Имотека", част от групата на AGCapital.

- Лятото е активен сезон за продажба на имотите. Наблюдава ли се ръст в сделките и в цените?

- Още от края на 2018 г. започна да се наблюдава тенденция към успокояване и стабилизиране на пазара на имоти. Тази тенденция се задържа и през 2019 г. Ако трябва да анализираме и данните от Агенцията по вписванията, се вижда, че минимален ръст в сключените сделки има, но той се наблюдава основно и почти само в големите градове на страната. Като за всеки град, този ръст е различен и се движи между 1 и 8%. За София той е малко над 4% спрямо същия период на 2018 г. Не се наблюдава и съществено покачване в цените на имотите, по-скоро можем да кажем, че нивата са стабилни.

Те са различни за различните райони и зависят от много фактори, като: локация, тип строителство, етажност, степен на завършеност и др. Офертите за имоти в районите на центъра и широкия център могат да варират между 1000Е/кв.м до 1700Е/кв.м. В идеалния пък цените достигат и до до 2000-2500Е/кв.м. За районите по Южната дъга цените се движат между 850Е и 1200Е. В източната част на града сделки се сключват на цени между 1000Е и 1500Е. В западните части на столицата цените, на които се сключват сделките, се движат в диапазона 800-1100Е. Разбира се, цената на квадратен метър не може да бъде абсолтен показател, тъй като общата стойност на едно жилище се формира и на база множество различни характеристики.

- Кои са най-продаваните жилища това лято, при кои се вдигнаха цените и при кои се наблюдава спад?

- Ако говорим за имоти, търсени и закупени с цел лично ползване, то от началото на годината сделките и търсенето на тристайни апартаменти с малко изпреварват тези за двустайните. Предпочитанията на клиентите са жилищата да имат достатъчно помещения, отделни стаи за децата, сервизни помещения и др.

Когато говорим за покупка на имот с цел инвестиция, най-търсени си остават двустайните апартаменти, следвани от едностайните и маломерните тристайни. За този профил купувачи най-важна е локацията в дадения квартал.

Откъм тип строителство интересът е насочен към новото такова - сгради, които сега започват да се строят или новопостроени. При новото строителство клиентите намират по-добрите решения на въпросите и параметрите, касаещи паркиране, изложение, етажност, възможности сами да направят разпределението на помещенията си и др.

Относно цените, както вече споменах, тенденцията е към стабилизиране. Свидетели сме на успокояване на пазара и силни колебания надолу или нагоре в цените не очакваме. Има индивидуални случаи (в отделни райони и за конкретни имоти) с корекция на цените в посока надолу. Но не мога да кажа, че това е тенденция. Най-засилен интерес за покупка на жилище има към централните, източните и южните квартали, но въпреки това не очаквам покачване там на този етап.

- Има ли промяна в активността на пазара и промяна в нагласите на купувача спрямо миналото лято?

- Съществена промяна в нагласите на купувачите няма. Купувачите станаха по-информирани, склонни са да не прибързват с покупката и добре да обмислят решението си. Те правят повече огледи, защото и предлагането е по-голямо. Имат по-голям избор на жилища (основно при новото строителство). Все повече купувачи започнаха да се борят за отстъпки в цените в процеса на преговори.

Инвеститорите също започнаха да се вслушват в съветите на посредници и клиенти и да изграждат сгради и апартаменти, които до голяма степен да отговарят на предпочитанията на купувачите. Склонни са на преговори с купувачите не само по отношение на цените, но и в разпределението на площите, начина на завършване, схемите на плащане.

- Кои са основните играчи на пазара в момента и какво купуват?

- Хората, които търсят с цел лично ползване, както винаги доминират на пазара. Това са клиенти на различна възраст, работещи, семейства с или без деца, хора, които искат трайно да се установят в собствено жилище и в даден квартал. Основно се купуват двустайни и тристайни жилища. По-голямата част от финансирането на сделките става с кредит. Няма как да не споменем начините на финансиране, защото банките са един от основните играчи. Свидетели сме на исторически ниски нива на лихвите по ипотечните кредити. А повече от 60% от сделките се финансират частично с банков кредит. Дори и да нямат нужда от кредитиране, купувачите често ги избират от гледна точна на това да са по-сигурни в "чистотата" на сделката от документална гледна точка или когато купуват имот "на зелено".

- За какъв тип жилища има глад и доколко строителният бум отговаря на очакванията?

- Двустайни и тристайни са жилищата, които най-много се търсят. За глад на конкретни имоти не смятам, че можем да говорим, защото до голяма степен новото строителство компенсира търсенето. Новото строителство отговаря до голяма степен на очакванията на купувачите, когато говорим за цени, разпределения, избор на жилища, етажи, квартали, възможности за закупуване на гаражи и/или паркоместа. Компромисът, който основно се прави при тези сгради, е времето за изчакване от започването на строителството до цялостното завършване на сградата и разрешението за ползване.

- Къде се строи най-много и какъв тип жилища?

- Търсене има за всички райони и съответно сделки се сключват навсякъде в столицата. Логично е най-много да се строи в по-новите квартали, тъй като те позволяват по-мащабно строителство. Тук става дума за квартали като Витоша, Манастирски ливади, Кръстова вада, Овча купел, Студентски град и др. За тези райони обаче има и други приоритети, за да бъдат във фокуса на купувачите - а именно - позитивна промяна в инфрастуктурата, изграждането на добри транспортни връзки с останалите части на града.

- Кое е по-изгодно да се купи - жилище на старо или ново строителство?

- Всеки клиент си има своите предпочитания за това в какъв тип строителство би искал да живее. И новото, и старото строителство си имат своите предимства и недостатъци.

При старото строителство основният недостатък е в недобре поддържаните общи части на сградите и фасадите на сградите като цяло. Липсата на асансьор е нещо, с което не всеки може да направи компромис. Липсата на места за паркиране е друг важен момент, който не можем да пропуснем.

От друга страна старото строителство ни предлага реална квадратура на предлаганите имоти - едно от най-големите предимства. Стабилно строителство, доказано във и с времето. Обичайно са налице големи стаи, които позволяват различно преустройство, високи тавани, допълнителни помещения (като тавани и мазета), които не се плащат допълнително при сделка.

От друга страна предимствата, които предлагат новите сгради, основно са свързани с поддръжката на общи части, фасадите на сградите, околоблоковите пространства. Това, че голям процент от купувачите се явяват и първи собственици на жилищата, е предимство за голяма част от купувачите, по-голяма възможност за разрешаване на проблема с паркирането и др.

- Какви са прогнозите за пазара на имоти до края на годината?

- Очакваме запазване на стабилността на пазара и нормален ръст на сделките. Навлизаме в период, който по принцип е един от най-силните за годината и за купувачи, и за продавачи. По-голям избор на жилища, благодарение основно на активното ново строителство, което излиза и ще излиза на пазара. Запазване на цените на имотите около сегашните им нива.

ИЗБРАНО